北海湾春投资开发有限公司、廖魁容商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂05民终121号

上诉人（一审被告）：北海湾春投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市西南大道以南、湖北路西侧北海东盟国际商贸城B地块，统一社会信用代码914505006976331229。

法定代表人：邵有春，该公司董事长。

委托诉讼代理人：廖文凯，广西天惠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。

上诉人（一审原告）：廖魁容，女，1974年8月5日出生，汉族，住重庆市巴南区。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

上诉人北海湾春投资开发有限公司（以下简称“湾春公司”）因与上诉人廖魁容商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

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上诉人湾春公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：湾春公司与廖魁容双方除了签订《商品房买卖合同》，另和北海湾春企业管理有限公司（以下简称“湾企公司”）签订了《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》约定，涉案房屋自《商品房买卖合同》约定的交房日起就要交付给湾企公司经营十年，并不需要交付廖魁容占有使用，现十年期限仍未满，且涉案房屋《商铺租赁合同》并未解除还在履行过程中，基于该租赁合同，廖魁容可以收取租金。因此，本案不满足《商品房买卖合同》解除条件，一审法院以逾期交房及存在查封为由，判决解除双方合同，并判令湾春公司返还廖魁容购房款及支付利息等是错误的。

廖魁容辩称，湾春公司的上诉请求没有事实和法律依据。第一，廖魁容与湾春公司签订的是《商品房买卖合同》，与湾企公司签订的是《商铺租赁合同》，这是两份不同的合同，《商品房买卖合同》约定了房屋的交付时间、违约责任等内容，湾春公司没有在合同约定的期限内交付房屋，是违约行为，故廖魁容提出解除合同并要求退还购房款是有法律依据的；第二，在本案诉讼之前，已有部分业主起诉湾春公司追要租金，但法院都是驳回购房者的起诉，理由是《商铺租赁合同》是《商品房买卖合同》的关联合同或是从属合同，该租赁合同没有生效，因此驳回购房者的起诉，所以湾春公司以其没有违约不同意解除合同是没有根据的；第三，在其他的同类案件中，湾春公司都是以同一个理由提出抗辩，但人民法院判决的案件中，没有支持湾春公司的主张，而是支持解除合同、退还购房款。

上诉人廖魁容上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项、第三项；2.依法改判支持廖魁容在一审中提出的诉讼请求。事实与理由：一、廖魁容要求湾春公司因其违约而赔偿经济损失是有法律根据的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利

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益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。廖魁容购买的是商铺，最终目的是获得商铺租金收益。按照廖魁容和湾企公司签订的《商铺租赁合同》约定及双方当事人签订的《关于东盟国际商贸城返租相关事宜的补充说明》可知，廖魁容提出按已付购房款9%的年投资回报率赔偿其经济损失是合理的，也是符合法律和合同约定的；再者，即使加上一审法院判决的第二项返还廖魁容的购房利息，也远没有达到民间借贷24%年利率上限。且根据北海市中级人民法院（2019）桂05民终1157号民事判决书可知，廖魁容要求湾春公司按照所交购房款年投资回报率9%赔偿廖魁容的预期收益的诉讼应得到支持。二、廖魁容要求湾春公司赔偿律师费支出是合理合法的。双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议约定，买受方同意出卖方有权直接从其已付房价款中扣除买受方应支付的违约金和损失赔偿及其他费用，若违约金不足以支付出卖方损失（包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、税费、诉讼费用、律师费用、人工费及催讨费用等）的，出卖方有权向买受方追偿。根据合同权利义务对等原则，湾春公司违约，当然也要赔偿上诉人的经济损失。由于湾春公司根本违约，逾期交房达四五年之久，现需通过起诉到法院维护自己的合法权益，故廖魁容聘请律师代理自己的案件是正当的。廖魁容聘请律师所支付的费用也是依照律师收费标准计算得出的，因此，本案的律师费用没有超过收费标准，是廖魁容正当合理支付的费用和经济损失，湾春公司应该给予赔偿。

湾春公司辩称，廖魁容的上诉没有事实和法律依据，案涉合同没有符合解除的条件，也没有达到合同无法实现的情形，将双方与案外人湾企公司的约定，案涉房屋交付之日起是交由湾春企业管理十年，因此，湾春公司并不存在逾期交房的违约责任，且房屋被抵押还是被查封是可以通过房地产部门查询的，也是有相关公示的，湾春公司不存在欺诈的问题。目前，案涉房屋存在抵押、查封，但相关权利人也没有主张权利，在十年期限内具有履行的可能性，因此案涉的买卖合同不具备解除的条件。

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廖魁容向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号:DMGJ06-3142)；二、湾春公司返还廖魁容购房款人民币105143元，税费6256.89元，以上两项合计111399.89元并支付计算至2019年8月19日资金占用利息29313.29元（资金占用利息计算方式：以105143元为基数，自2014年12月27日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率6%计算为29313.29元；以105143元为基数，自2019年8月20日起至付清全部款项止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判令湾春公司由于违约赔偿廖魁容经济损失37851.48元；四、判令湾春公司赔偿廖魁容为实现债权支出的律师费等经济损失5000元；五、判令湾春公司承担廖魁容诉前财产保全支出的保单保函费用570元。

一审法院判决：一、解除廖魁容与湾春公司于2014年12月25日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：DMGJ06-3142）；二、湾春公司须返还购房款105143元并支付利息（利息以105143元为基数，从2014年12月27日起计算至款项清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日以后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给廖魁容；三、湾春公司须赔偿廖魁容因诉前财产保全而支付的保单保函费570元；四、驳回廖魁容的其他诉讼请求。一审案件受理费3970元，减半收取1985元，诉前财产保全费1470元，两项合计3455元，由湾春公司承担。

本院经二审审理认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》的效力没有提出异议，故该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。案涉《商品房买卖合同》签订后，廖魁容已依约支付购房款，湾春公司应当在该合同约定的期限内交付房屋给

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廖魁容并办理房屋过户手续，但湾春公司从合同约定的交房时间至今仍未履行交付房屋的义务，且案涉房屋已被人民法院查封，湾春公司在房屋被解封前也无法履行交付义务，导致案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，湾春公司的行为已构成违约。因湾春公司的违约行为致使案涉《商品房买卖合同》的目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，该条款是关于法定解除合同条件的规定，廖魁容行使的合同解除权基础应当是法定解除权，湾春公司以案涉房屋租赁给湾企公司经营管理十年，而不需交付廖魁容占用使用为由，主张其不存在逾期交房的违约责任以及廖魁容可基于租赁合同取得租金的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决解除案涉《商品房买卖合同》，并由湾春公司向廖魁容返还购房款105143元正确，本院予以维持。

关于资金占用期利息的问题。本案中，廖魁容依约将购房款105143元支付给湾春公司，而湾春公司未依约向廖魁容交付房屋已构成违约，现因湾春公司的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被依法解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”湾春公司应承担相应的违约责任，现系湾春公司实际占有廖魁容的购房款，在合同约定的交房日期即2015年12月31日前至今，购房款被湾春公司占用造成了廖魁容在此期间所产生的利息损失，故其主张湾春公司应支付其资金占用利息，本院予以支持，一审法院根据廖魁容的实际损失，酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2014年12月27日至2019年8月19日的利息，又参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2019年8月20日之后至款项实际清偿之日止的利息并无不妥，本院予以维持。

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关于经济损失的问题。首先，根据廖魁容与湾春公司签订《关于<东盟国际商贸城>返租相关事宜的补充说明》中的相关约定可知，案涉房屋实行委托经营管理，委托经营管理期限为十年统一经营管理，前五年包租，第六到十年统一托管经营，且第一年至第三年的租金已在廖魁容购房时一次性返还，还约定剩余年限的返租方式，同时双方当事人和湾企公司另签订了三方《商铺租赁合同》，亦约定前三年即2016年1月1日至2018年12月31日免收湾企公司租金。由此可知，本案系带租约的产权商铺买卖合同，所谓带租约的产权商铺买卖，是指开发商承建一个大型的商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单位，将其分别出售给投资者；投资者拥有购买部分的产权，但是不具有独立经营的权力，而由开发商或者第三方成立的经营公司经营；经营公司统一收取租金，然后依约返还给投资者。案涉商铺系交由第三方统一经营，并约定对案涉房屋租约十年，前三年的租金提前返还给廖魁容，因此廖魁容在签订合同时已经获得了租约合同所约定的利益，虽然湾春公司存在不按期交房的违约行为，但廖魁容实质已经间接获取了三年的租金收益，即其不存在前三年的租金损失；其次，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年12月31日前，湾春公司未能按期向廖魁容交付符合合同约定的房屋，但廖魁容在明知湾春公司无法按期交付房屋的前提下并未及时采取适当的措施（如提起诉讼主张解除合同等）防止损失的扩大，而是直到2020年7月8日才向人民法院提起诉讼，并主张自2016年1月1日至2020年1月1日的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院认为，廖魁容不得就扩大的损失要求赔偿。综上所述，本院认为，廖魁容主张以所交购房款105143元为基数，按年投资回报率9%自2016年1月1日计算至2020年1月1日的租金损失，于法无

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据，本院不予支持。一审法院判决驳回廖魁容的此项诉讼请求并无不妥，本院予以维持。

关于律师费与保单保函费的问题。本院认为，首先，案涉合同中并未约定买受人可向出卖人主张因案涉房屋发生纠纷所产生的律师费与保单保函费；其次，虽然廖魁容向人民法院提出诉讼，但聘请律师代理案件并不是进行本案诉讼的必备前提条件，故聘请律师所产生的律师费不是廖魁容实现其债权所产生的必然支出，而廖魁容提请的保全措施，亦可以金钱、不动产等作为诉讼保全措施中的担保物，故保单保函费亦不是廖魁容实现其债权所产生的必然指出。综上所述，廖魁容请求湾春公司支付律师费与保单保函费无法律依据，本院不予支持。一审法院判决湾春公司赔偿廖魁容因诉前财产保全而支付的保单保函费570元不当，本院予以纠正。

综上，上诉人湾春公司与上诉人廖魁容的上诉请求部分有理，本院予以支持，没有事实和法律依据的部分，本院不予支持；一审判决对保单保函费认定有误，处理不当，应予以纠正，对其他方面认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，判决如下：

一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2755号民事判决第一项、第二项；

二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2755号民事判决第三、第四项；

三、驳回上诉人廖魁容的其他诉讼请求。

一审案件受理费1985元，诉请财产保全费1470元，两项合计3455元，由上诉人北海湾春投资开发有限公司负担；二审案件受理费4841.29元，由上诉人北海湾春投资开发有限公司负担3970元，由上诉人廖魁容负担871.29元。

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上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审 判 长陆振益

审 判 员王雅新

审 判 员侯远婕

二〇二一年一月二十七日

法官助理甘家栋

书 记 员陈旖琦

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