北海中房金石房地产开发有限公司、张伟商品房预约合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂05民终2377号

上诉人（一审被告）：北海中房金石房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北海工业园区管委会综合楼**，统一社会信用代码：91450500MA5MWX5X20。

法定代表人：王全忠，该公司总经理。

委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋盈萱，广西熙棣律师事务所实习人员。

被上诉人（一审原告）：张伟，男，1975年9月1日出生，汉族，住天津市。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

上诉人北海中房金石房地产开发有限公司（以下简称中房金石公司）因与被上诉人张伟商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）

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桂05**民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中房金石公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初3938号民事判决；2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人实地查看实际房屋时发现实际房屋与样板间存在较大差距且双方对交付的是清水房还是精装修房、隔板费、交付问题产生分歧，未能达成一致意见错误。1、根据被上诉人一审提供的《北海金石明珠认购房屋证明单》，购房款中包含了装修装饰的费用，上诉人被上诉人所交付的是精装修房，双方在签订该证明单时已经就交付标准达成一致意见。2、被上诉人购买的商品房层高为4.45米，而普通商品房的层高平均为3米，上诉人建议其可以用隔板进行隔断，多数的购房者额外支付5万元，委托上诉人先行分隔空间再装修，该5万元的隔板费系双方额外自愿达成的委托装修合同，不包括在《商品房买卖合同》中，双方存在不同意见不影响《商品房买卖合同》的签订。3、根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，涉案房屋的样板间并不在涉案房屋的同一建筑，只是在购房时对户型、装修的一个参考，而样板间内板房的台牌明确提示样板间仅作为装修的参考，如把单独修建的样板间作为双方合同的一个要约及组成部分明显对房地产开发企业有失公平，影响房地产开发企业正常有序的经营销售。二、一审判决认定事实错误导致适用法律错误，导致了错误的判决，特提起上诉。

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张伟二审辩称：本案纠纷事实简单清楚，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。

张伟向一审法院起诉请求：中房金石公司立即一次性返还张伟购房定金30000元。

一审法院判决：中房金石公司返还30000元定金给张伟。

本院经二审审理认为，2020年2月2日，上诉人与被上诉人双方签订了《北海金石明珠认购房屋证明单》，该合同系双方真实意思表示，没有违反法律强制性、效力性规定，属合法有效合同，该合同是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件，为将来订立确定性本合同达成的合意而签订的预约合同。本案中，被上诉人查看了上诉人的样板间后与上诉人签订了《北海金石明珠认购房屋证明单》，但在2020年3月13日被上诉人实地查看实际房屋时发现实际房屋与样板间的层高、长宽存在较大差距且双方对交付的是清水房还是精装修房、隔板费的交付问题产生分歧，虽经多次磋商，但双方均未能达成一致意见，故双方未能签订正式《商品房买卖合同》不可归责于当事人双方的事由。根据《

最高人民法院<关于审理商

品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释

》第

四条

的规定，出卖人应当将定金返还买受人，故一审判决并无不当，本院予以维持。

上诉人主张，根据双方签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》第八条、第九条约定，被上诉人已经明确知道样板间和相关广告资料仅供其参考，对上诉人在销售中心公示的各项文件、合同及附件条款均已知悉后才与上诉人签订的认购证明单，上诉人提

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供的样板间只作为装修参考，与被上诉人实际购买的房屋并没有关联性，根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，被上诉人主张退还购房定金没有依据。本院认为，样板间的整体构造、房屋结构对购房者在决定是否购买房屋时具有较大的影响作用，涉案样板间的层高为5.51米，分隔为二层，属于对房屋结构较大的改造，而上诉人未能提供证据证实已明确向被上诉人告知实际购买房屋与样板间结构上的差异，致使被上诉人造成了重大误解，故对上诉人的上述主张，本院不予支持。另，二审庭审中，双方对《北海金石明珠认购房屋证明单》中总价款中包含的二次改造费用是否包含隔板费用各执一词，双方无法就该条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，故该情形下，涉案预约合同应当解除，已付定金应当返还。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人中房金石公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由上诉人北海中房金石房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长陆振益

审判员王雅新

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审判员侯远婕

二〇二〇年十二月十六日

法官助理张玲

书记员陈旖琦