张伟与北海中房金石房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事案件判决书

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广西壮族自治区北海市海城区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂0502民初3938号

原告：张伟，男，汉族，1975年9月1日出生，住天津市。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

被告：北海中房金石房地产开发有限公司，住所地北海市北海工业园区管委会综合楼112号，统一社会信用代码：91450500MA5MWX5X20。

法定代表人：王全忠，总经理。

委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。

原告张伟与被告北海中房金石房地产开发有限公司（以下简称“中房金石公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告张伟的委托诉讼代理人姜清东，被告中房金石公司的委托诉讼代理人苏振豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求，判令：被告立即一次性返还原告购房定金30000元。事实和理由：2020年2月2日，原被告签订一份《北海金石明珠认购房屋证明单》以总价438000元认购被告开发的位于北海市，由于处在新冠肺炎疫情期间，建设工地封闭，原告看了被告样板房之后，交付给被告认购定金30000元，双方约定在2020年3月15日前签订《商品房买卖合同》并支付购房款。2020年3月13日，原告来到被告售楼部准备签订购房合同，但原告发现实际要交付的房屋层高、长、宽和样板房差别太大，更大的问题是双方对房屋交付标准（是清水交房还是精装修交房）及房屋价格出现严重分歧，并且被告提出每套房要原告另外缴纳50000元隔板费。之后到2020年4月，原、被告之间经过几次沟通交流仍不能达成一致，不能签订《商品房买卖合卖

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同》。4月底，原告明确告知被告解除双方签订的《认购房屋证明单》退还购房定金30000元未果，为此，原告诉至本院并提出以上诉讼请求。

被告中房金石公司辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告没有按照认购书约定的时间签订《商品房买卖合同》及缴纳房款，因此被告有权没收已收取的定金。需要说明的是：样板房只是作为参考，涉案房屋层高确实和样板房不一致，但其他均一致。按照北海市层高建设的规定高度是4.5米，我方已经尽量建到4.45米，样板间已经往实际房屋的方向进行完善。至于原告主张的50000元隔板费，是自愿选择的，原告可以不同意，被告并没有强迫原告交50000元隔板费。对于交房标准，双方约定的肯定是清水房，不会是精装房，但可以代为装修。认购单上载明的总房款是包含了清水房及装修款等款项，原告是清楚的。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下事实：

2020年2月2日，原告（乙方、买受人）张伟与被告（甲方、出卖人）中房金石公司签订《北海金石明珠认购房屋证明单》一份，约定：乙方自愿向甲方认购北海金石明珠11幢2008号房屋，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积41.29平方米，总金额为438000元（包含房款、代收装修装饰、代收二次改造等其他费用）；乙方同意签署本认购房屋证明单时，支付30000元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转为房款）；乙方选择一次性方式付款；乙方同意在签署本认购书之日起7天内到北海金石明珠营销中心支付房款及签署《商品房买卖合同》，如逾期支付房款和签约，甲方将定金不退，房源另行出售；乙方对该套房屋已充分了解，甲方提供的广告资料和样板间仅供参考，不做任何承诺，以规划审批为准。该证明单上还附有手写内容：“本人承诺在2020年3月15日前补齐全款，逾期房源不保留、定金不退”。证明单还约定了其他内容。

同日，被告中房金石公司向原告张伟出具《收款收据》一份，予以确认收到原告交来北海金石明珠11-20-8定金30000元的事实。

2020年5月2日，被告中房金石公司向原告张伟发出《逾期签约催告函》（客户联）载明：鉴于原告于2020年2月2日与被告签订了《北海金石明珠认购房屋证明单》，确定认购北海金石明珠项目11幢20层08号房。根据认购单约定，原告应于2020年3月15日前与我公司签订正式《商品房买卖合同》，现正式通知原告在收到此通知三日内，至项目售楼中心办理签约并缴纳有关费用，如原告未能在上述最终期限内签约，则被告将罚没认购金，房屋另行出售等。

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2020年6月15日，原告张伟向被告中房金石公司发出《律师函》一份，载明：2020年2月2日，张伟、孙会英分别以各自的名义和被告签订北海金石明珠11幢2008、2009两套房《认购房屋证明单》，每套房交了3万元定金，约定2020年3月15日前签订《商品房买卖合同》并支付购房款。2020年3月13日，原被告协商《商品房买卖合同》的签订事宜，但双方因对房屋价款、交付标准（清水房交付还是精装修交付）以及是否另外缴纳5万元隔板费等问题出现严重分歧而没有签订《商品房买卖合同》，现明确提出解除双方签订的认购房屋证明单，被告应当将收取的6万元定金分别退还张伟、孙会英。根据快递物流显示，该《律师函》于2020年6月16日交邮，于2020年6月17日由他人代收。

庭审中，原告认可其已收到被告送达的《催告函》，但同时主张因样板房与实际房屋差距太大且双方因房屋价款、交付的是清水房还是精装修房以及隔板费的问题没有达成一致意见，故不同意签订《商品房买卖合同》及支付购房款来继续购买涉案房屋，要求被告退还定金30000元。被告认可涉案房屋与样板房之间确实存在些许差距，但并非差距悬殊，不影响原告的使用。原告没有按照约定时间前来与被告签订《商品房买卖合同》及向被告支付购房款，属原告违约，故定金应不予退还。

本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。预约合同，一般指当事人双方为将来订立确定性本合同达成的合意而签订的协议。本案中，从原告与被告签订的《北海金石明珠认购房屋证明单》内容上看，其性质应属于预约合同。关于双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因，原告主张被告提供的样板房与实际房屋差距太大且双方因房屋价款、交付的是清水房还是精装修房以及隔板费的问题没有达成一致意见，被告则抗辩是原告没有按照认购协议签订正式的《商品房买卖合同》及支付剩余房款，已构成违约，按照规定定金不予退还。本院认为，预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，原告查看了被告的样板间后与被告签订了《北海金石明珠认购房屋证明单》，但在原告实地查看实际房屋时发现实际房屋与样板间存在较大差距且双方对交付的是清水房还是精装修房、隔板费的交付问题产生分歧，虽经多次磋商，但

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双方均未能达成一致意见，故原、被告未能签订正式《商品房买卖合同》不可归责于当事人双方的事由。根据《

最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释

》第

四条

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应将收取的30000元定金返还给原告。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于<审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题>的解释》第四条之规定，判决如下：

被告北海中房金石房地产开发有限公司返还30000元定金给原告张伟。

案件受理费550元，减半收取275元，由原告张伟、被告北海中房金石房地产开发有限公司各负担137.5元（该费用原告已向本院预交，被告负担部分应在支付上述款项时一并返还给原告）。

上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费550元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员莫雪芳

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二〇二〇年十月十三日

法官助理覃静燕

书 记 员李秋丽