姜某国、广西某某投资置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2023）桂05民终1536号

上诉人（原审原告）：姜某国，男，1963年3月29日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：广西某某投资置业有限公司，住所地广西北海市（中电北海产业园南区）。

法定代表人：徐某男。

委托诉讼代理人：莫某，公司员工。

被上诉人（原审被告）：北海某某电子商务有限公司，住所地广西北海市。

法定代表人：黄某捷。

上诉人姜某国、广西某某投资置业有限公司（以下简称某甲公司）因与被上诉人北海某某电子商务有限公司（以下简称某乙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初8094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制程序审理本案。本案现已审理终结。

姜某国上诉请求：撤销一审判决，改判支持姜某国全部一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。姜某国是于2020年4月29日与某甲公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，不可抗力不在合同履行期内，不能免除某甲公司逾期交房的违约责任，同时一审法院认为**疫情于2020年1月发生至今仍在持续，某甲公司延期交房的主要原因是由客观因素造成，并非根本性违约没有事实根据。某甲公司提交的建筑工程许可证证明，案涉房屋所在的9幢住宅楼合同工期为453日历天即到2020年3月31日，所以合同原定2020年12月31日前交房是已经预留9个月时间，更何况本案签订合同时，**疫情防控应急响应级别由自治区重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应，并且北海住建局已经下发2020年2月24日房地产开发企业可以全面复工。而某甲公司直到2022年3月31日才完成竣工验收，比合同约定的交房时间足足逾期了15个月。其次，一审法院认定某乙公司为姜某国提供了居间中介服务毫无事实根据。某乙公司没有和姜某国签订居间服务合同，更没有为姜某国提供房源信息、带看等居间服务。在开庭审理期间，某乙公司没有提供任何证据证实其某位工作人员为姜某国提供过居间服务。姜某国于2020年4月3日根据某甲公司售楼人员提供的银行账号往某甲公司账户打款534309元购房款，向某乙公司账户转款35691元，其根本不认识某乙公司任何工作人员，并且534309元购房款没有打到预售资金银行监管账户，以某乙公司名义收取的35691元所谓的咨询服务费也是某甲公司违法乱收费。一审法院没有查清某乙公司收取姜某国35691元咨询服务费的事实依据，判决驳回姜某国要求退还35691元的诉讼请求是错误的。二、一审法院判决适用法律错误。根据案涉合同约定：出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过60日，买受人有权解除合同。姜某国在某甲公司第一次违约逾期交房（2020年12月31日），延迟到2021年6月30日还不能如期交房，姜某国就向某甲公司置业顾问多次提出退房要求，最主要原因是当初购买这套案涉房屋的目的是给其父母和某有残疾的单身哥哥来北海居住养老，调理身体，结果两位老人包括哥哥均在2021年上半年之前去世，而姜某国自己在海南几年前已经购买了一套房屋，所以没有在北海继续购买房屋的必要。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定，姜某国一审诉讼请求是完全合理合法的，一审判决双方继续履行合同没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，一审法院判决调整某甲公司违约金支付比例没有法律根据也是错误的。三、一审法院审理程序违法，本案2022年1月12日简易程序开庭后，一直推迟到2023年4月3日才下判决。该案事实清楚、法律关系简单，一审法院明显就是在等在拖，给某甲公司充分时间完工，在等某甲公司经过验收可以交付房屋，然后以不可抗力、保持交易稳定、为企业创造良好营商环境等理由驳回购房者解除合同、返还购房款等合理合法之诉求。

某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回姜某国的全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由姜某国承担。事实与理由：一、一审法院错误认定逾期交房违约责任。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条明确约定某甲公司因不可抗力导致逾期交付房屋的，免除某甲公司的违约及赔偿责任，《中华人民共和国民法典》也明确规定因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，一审法院认定**属于不可预知、人力不可抗拒的社会事件，同时认定某甲公司逾期交房系因疫情持续影响所致，但未按照合同约定免除某甲公司的责任，又未按照法律规定合理顺延交房期限，适用法律错误。无论是从国家、广西自治区、北海市均相继发布因疫情导致房地产施工政策，确认**系不可抗力，且因不可抗力对房地产施工项目进度造成巨大影响，因此产生的延期交付，应当依法予以免除违约责任。二、一审法院认定逾期交房违约责任的时间错误，应当顺延至2022年1月1日。因为某甲公司于2020年12月31日发送《告知函》后，某丙公司瓷砖供应商临时突然因疫情导致工期延期102天，因此交房日期应当予以顺延。某甲公司提交了与案外人恩平市某某陶瓷有限公司调解笔录和民事调解书证明。某某装修公司也延后进场，导致工期延期至2021年12月31日，故违约责任起算时间应当为2022年1月1日至2022年3月31日止。三、即使某甲公司要承担逾期交房的违约责任，一审法院认定的逾期交房的违约责任的标准错误。本案中，逾期交房造成姜某国不能在约定的时间取得对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，姜某国可能产生的损失即为租用同等条件房屋花费的租金损失或者因不能及时将案涉房屋出租导致的租金损失，若按日万分之一的标准计算违约金大于案涉房屋同期的租金标准。某甲公司已委托某某评估有限公司对同地段同类房屋的市场租金水平进行评估。根据评估的租金水平进行换算，大约是日万分之0.47的标准。也就是说，违约金的标准调整至日万分之0.5具有合理性。四、一审法院错误计算一审案件受理费。一审法院仅支持了姜某国部分诉讼请求金额，属于“部分胜诉、部分败诉”的情形。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，一审法院应当按照案件具体情况由某甲公司与姜某国分担案件受理费，而非全部由某甲公司承担。

某甲公司、姜某国的答辩意见与其上诉意见一致。

某乙公司答辩意见与一审时的答辩意见一致。

姜某国向一审法院起诉请求：1、判令解除姜某国与某甲公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：ＹＳ****107）；2、判令某甲公司返还姜某国购房款554309元并支付资金占用利息（利息计算方法：以554309元为基数，自2020年4月4日起至付清全部款项止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令某甲公司支付违约金55430元；4、判令某甲公司返还姜某国活动费35691元并承担资金占用利息（利息计算方法：以35691元为基数，自2020年4月4日起至付清全部款项为止），同时判令某乙公司以上债务承担连带责任。

一审法院判决：一、广西某某投资置业有限公司支付违约金15132元给姜某国；二、驳回姜某国的其他诉讼请求。案件受理费10254元，由广西某某投资置业有限公司负担。

二审期间，姜某国提交其父亲和哥哥的死亡证明，本院组织各方当事人进行了举证、质证。

二审另查明，某甲公司与姜某国于2020年4月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》，2022年3月31日，某甲公司就案涉小区9幢提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及工程竣工验收备案文件到北海市**房**乡建设局，该办公室于当日予以竣工验收备案。一审对于上述事实查明有误，本院予以更正。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，姜某国与某甲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据双方的约定，某甲公司应于2020年12月31日前交付案涉房屋，但**疫情于2020年1月发生，**疫情属于不可抗力。虽然**疫情在各时段具有区域性，北海市并不是在每一时段都存在疫情，但建设工程项目的施工需要的工人及建筑材料等并非都来自北海，其他地区的疫情也严重影响涉案项目的施工进程，导致某甲公司不得不推迟延后交房日期。因此，一审判决认定某甲公司延期交房主要由客观因素造成并无不当，且在合同履行过程中某甲公司积极履行合同义务，其因客观因素造成逾期交房不宜认定为根本违约。现案涉项目已于2022年3月31日工程竣工验收备案，某甲公司逾期交房的行为导致姜某国延迟获得所购房，而姜某国对房屋的居住安排只为购买动机，姜某国主张计划安排入住的亲人已离世，购房目的不能实现的理由不成立，一审判决驳回姜某国解除商品房买卖合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。由于不解除商品房买卖合同，姜某国基于解除商品房买卖合同提出的某甲公司向其返还购房款及利息、解除合同违约金的诉讼请求应不予支持。姜某国要求某乙公司返还已付的35691元，因不属于本案的商品房预售合同关系，一审判决在本案商品房预售合同纠纷中不予支持并无不当。姜某国请求的违约金系解除合同的违约金，一审判决某甲公司向姜某国支付履行合同的逾期交房违约金，超出姜某国的诉讼请求范围不当，本院予以纠正。至于某甲公司存在逾期交房的问题，姜某国可另行起诉请求该公司承担违约责任。

综上所述，上诉人姜某国上诉请求不能成立，本院应予驳回；某甲公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初8094号民事判决为：驳回上诉人姜某国的诉讼请求。

一审案件受理费10254元，减半收取5127元由上诉人姜某国负担；二审案件受理费10254元，由上诉人姜某国负担（姜某国、广西某某投资置业有限公司分别预交10254元，由本院退回广西某某投资置业有限公司10254元）。

本判决为终审判决。

审 判 员明智

二〇二三年十一月十日

法官助理谢敏

书 记 员黄国良