赵某;北海市某有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民 事 判 决 书

（2025）桂0503民初572号

原告：赵某，女，1967年6月21日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区，公民身份号码：XXX。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

被告：北海市某有限公司，住所：北海市四川路交西南大道西北鸿仁广场一楼，统一社会信用代码：914505xxxxxxxxxxxx。

法定代表人:黄某，总经理。

委托诉讼代理人：谭佩佩，广西先导联合律师事务所律师。

原告赵某与被告北海市某有限公司（以下简称某甲）商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年2月13日立案后，依法适用小额诉讼程序。并于同年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜清东、被告某甲的委托诉讼代理人谭佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告赵锐向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金4992.49元；逾期办证违约金36569.97元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月8日,原告赵某与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：YSO0168024)，约定将位于广西北海市贵州路以西、金海岸大道以北被告开发建设的碧海华府*幢*层*号商品房出售给原告赵某。2019年7月8日,原告一次性全额交清购房款共计陆某贰万肆仟零陆某壹元（￥：624061元）。但被告并没有在双方签订的《商品房买卖合同》第十一条：商品房交付时间和手续：（一)约定的交付时间即2020年9月30日前如期交房。后被告在没有经过质量验收合格即将该小区部分房屋包括原告购买的房屋于2020年12月交付原告；由于被告开发建设的该小区房屋没有经过质量验收，迟迟不能为原告办理不动产权证，一直拖延到2023年11月8日方为原告办理出该房屋不动产权证书。原告、被告签订《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任1.（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1/10000的违约金。第二十条房屋登记（二）：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起,按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1/10000的违约金。为维护自己的合法权益，特具状诉至法院，请依法判处如上所请。

被告某甲答辩称：一、逾期交房的原因并非被告过错，属于不可抗力、政府限制性行为，不能认定被告违约而追究被告的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协第四条房屋交付的约定中的第三款约定出卖人可以顺延交付商品房的期限约定：遭遇不可抗力或因法律、法规、规章、政策的改变货政府限制性行为而导致工期延误的。在涉案合同签订后，2020年1月30日广西壮族自治区住房和城乡建设厅发布的“建办【2020】4号”文件《自治区住房和城乡建设厅关于加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防空工作的通知》以及桂建办（2020）5号文件要求，全区所有在2月9日前建项目一律不得复工，该段时间受新冠疫情影响，属于全国突发公共卫生事件，是不能预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力的情形，而且疫情影响导致不能施工建设也是全社会人员所公开知晓的，符合《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条房屋交付的约定中的第二、三款约定的免责情形。综上，因疫情反复，被告不可能预见因疫情严重到北海市全城在疫情严控阶段,在严格落实常态化疫情防控措施的前提下，各机关企事业单位暂停正常生产、办公。新冠疫情属于不可抗力因素,疫情防控期间申请人因客观原因不能履行合同并非故意违约。对于因客观原因无法履行合同期间的责任，应当适当予以免除。二、逾期交房是北海市2020年期间强降雨的恶劣天气的特殊原因导致工期延误，符合《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条房屋交付约定中的第四、八款约定的免责情形，可以顺延交付商品的期限。2020年期间，北海市遭遇了多次暴雨的极端天气，导致施工进度严重受阻。因特殊天气原因，被告对逾期交房并无明显过错，属于无法预见的不可抗力因素，被告已尽可能的减少损失，因此不能认定被告违约。三、即使法院认定被告人属于违约，但本案违约金过高，法院应结合实际情况对违约金的标准予以降低。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年）第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案被告于2020年11月已按时将涉案房屋交付给原告，原告已对涉案房屋进行装修并使用，办理不动权证仅是行政登记公示行为，并不影响原告对房屋的使用，且被告已于2023年11月8日为原告办理了不动产权证，原告没有实际损失。被告已经履行交付房屋的主要义务，协助办理不动产权证是相对于交付房屋在合同中属于次要的义务，按照合同约定的违约金明显过分高于造成的损失，违背公平原则，应当对违约金进行适当调整。四、应当重视营商环境，鼓励房地产行业良性发展。房地产行业规模大、产业链条长，房地产的发展关乎城市发展、关乎百姓生活，在经济社会发展中占有重要位置。综上所述，被告没有因不可抗力，或者其他违约行为致使不能实现合同目的，法院不应只从个案角度考虑，应从整体社会稳定因素综合考量，涉案房屋小区一共有580户，若判决被告支付违约金，存在集体诉讼风险，可能会导致被告无法正常运营甚至破产。

经审理查明：2019年7月8日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS001*****），由原告购买被告开发的位于坐落于北海市。双方约定：该商品房总价款为人民币624061元，买受人应于2019年7月10日前支付该商品房全部价款；商品房交付条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件十一《补充协议》第四条第3点约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以顺延交付商品房的期限：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；(2）因法律、法规、规章、政策的改变或政府限制性行为而导致工期延误的；(3）政府及有关部门通知停工、禁止车辆进出施工场地的；(4）气象部门的气象记录了连续降雨4小时或每日间断降雨累计超过6小时以上、四级及四级以上大风的恶劣天气的；（5)非因出卖人原因每日停水停电4小时以上，或每周停水停电累计超过8小时以上；（6)在施工中出现规划部门批准的规划变更或设计单位作出的设计变更而延误工期的；（7）遇到复杂地质情况需要变更基础设计而延误工期的；(8）降雨达到中雨以上（以气象部门记录为准);(9）买受人未按约定付清房款（含银行按揭贷款、公积金贷款未能如期放款或其他购房费用未付清时)，交房日期则相应顺延至买受人付清房款之日起30日内；（10）法律规定的可以延期的其他情形。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。案涉房屋现已向原告交付使用。

另查明，根据广西壮族自治区住房和城乡建设厅发布的《自治区住房城乡建设厅关于加强全区住房城乡建设系统新型冠状病毒感染的肺炎疫情防抗工作的通知》（建办[2020]5号），载明复工时间一律不得早于2020年2月9日24时；北海市住房和城乡建设局发布的《北海市住房和城乡建设局关于房屋建筑和市政基础设施工程项目落实新冠肺炎疫情防控工作的通知》（北建施[2020]68号），载明于2020年2月24日起，满足新冠肺炎疫情防控条件的其他建设工程可以复工。

再查明，本院于2024年1月5日作出（2023）桂0503民初3657号民事判决，认定：2022年1月25日，碧海华府*、*、*栋住宅楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方同意竣工验收。2023年9月5日，碧海华府*、*、*栋住宅楼取得竣工验收备案。碧海华府*、*、*栋住宅楼取得建设工程消防验收备案。北海市银海区取得不动产权证[桂（2023）不动产权第XX号]，权利人为赵某，共有情况为单独所有。

还查明，庭审中，双方确认上述不动产权证办理至原告赵某名下的时间为2023年11月8日。

以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、《民事判决书》《北海市住房和城乡建设局关于房屋建筑和市政基础设施工程项目落实新冠肺炎疫情防控工作的通知》等证据及双方当事人庭审陈述予以在佐证。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。对双方争议的问题，本院具体分析如下：

关于案涉房屋交房时间认定的问题。原告主张交房时间为2020年12月20日。被告抗辩交房时间应为2020年12初，但未能充分举证证明具体交房时间。本院认为，开放商负有按照合同交付房屋的义务，同时也有责任证明自己履行了交付义务，在其无法举证推翻买受人主张的交房日期时，买受人主张的日期更具有合理性，故案涉房屋交房时间认定为2020年12月20日。

关于某甲逾期交房是否构成违约的问题。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件的约定，原告已付清房款，被告也应当于2020年9月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及商品房测绘报告的案涉商品房交付原告。但被告于2020年12月20日才将案涉房屋交付给原告，被告逾期交付房屋存在违约，依法应承担相应的违约责任。

关于逾期交房扣除天数的问题。原告主张被告不存在不可抗力因素，不应免责，被告主张双方在合同履行过程中存在因不可抗力因素导致延迟交房，应扣除不可抗力影响的停工天数。本院认为，被告辩称因疫情导致停工，经本院核查，因疫情停工确系影响案涉房屋交付的不可抗力因素，累计天数为31天。被告主张的恶劣天气因素导致无法施工的情形发生，但依据合同附件十一第四条第3点第8项“降雨达到中雨以上（以气象部门记录为准)”的约定，被告亦无充分证据证明2019年7月8日至2020年9月30日期间（即合同约定的交房期限内）北海市降雨达到中雨以上的情形，故也不应认定据此可以延迟交房并免责。综上，本案合计扣除逾期交房免责天数为31天。

关于逾期交房违约金的计算标准。原告依据合同第十二条“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定主张逾期交房的违约金，于法有据，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期交房违约金为3120.3元，违约金计算方式：以房屋总价款624061元为基数，按日万分之一的标准，自2020年10月1日至2020年12月20日，扣减免责天数31天，逾期天数为50天，624061元×日万分之一×50天。原告诉请超出部分，本院不予支持。

关于逾期办证违约金的计算标准。合同约定被告应当在该商品房交付之日2020年12月20日起540日内，即2022年6月13日办理案涉商品房的房屋所有权转移登记。但直至2023年11月8日才为原告办理取得房产证，已逾期513天，构成违约。原告主张违约金计算标准合理合法，本院予以支持。依据合同第二十条第二项“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”的约定，被告应向原告支付逾期办证违约金为32014.33元，违约金计算方式：以房屋总价款624061元为基数，按日万分之一的标准，自2022年6月14日至2023年11月8日止，逾期天数为513天，624061元×日万分之一×513天。原告诉请超出部分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百六十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告北海市某甲有限公司向原告赵某支付逾期交房违约金3120.3元；逾期办证违约金32014.33元；

二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费420元（已减半收取），由原告赵某负担65元，被告某甲有限公司负担355元。

本判决为终审判决。

审 判 员张玲

二〇二五年四月二日

法官助理韩伟枫

书 记 员黄春艳

附：本判决引用的法律条文

1.《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百六十五条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单金钱给付民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十以下的，适用小额诉讼的程序审理，实行一审终审。

基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定的民事案件，标的额超过各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之五十但在二倍以下的，当事人双方也可以约定适用小额诉讼的程序。

第二百六十四条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。