邬雯、北海亿博房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂0503民初1436号

原告邬雯，女，1960年12月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。

委托诉讼代理人姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

被告北海亿博房地产开发有限公司，住所地：广西北海市银海区政府行政中心副楼420室11号，统一社会信用代码：91450500MA5NERGN70。

法定代表人杨可，该公司执行董事。

委托诉讼代理人殷小花，广西桂三力（北海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人赖伟贤，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。

案由商品房预约合同纠纷

适用程序简易程序

立案日期2021年3月17日

开庭日期2021年4月20日

原告诉讼请求判令被告一次性退还收取原告定金20000元。事实和理由：原告邬雯和姜建强系夫妻。2020年12月28日，在北海吾悦广场营销中心，姜建强以原告名义和被告签订一份《商品房认购协议》，原告认购被告开发建设的北海吾悦华府25幢808号房。在签订《商品房认购协议》之前，姜建强反复和被告的销售人员确定原告的年龄能否办理按揭贷款及贷款期限，被告销售人员周小婷明确答复姜建强：原告可以办理按揭贷款，贷款期限是十年，并为原告出具置业计划表，计算了月供金额。姜建强当场刷卡以原告名义交付20000元定金及30000元首笔购房款，2020年12月31日，姜建强按照《商品房认购协议》约定支付给被告首付款151329元，被告以公司放假为由并没有和原告签订书面《商品房买卖合同》。新年过后，原告一直担心能否办理按揭贷款，被告又告诉原告可以办理按揭贷款的期限为八年，事后原告经打听和咨询，原告的年龄根本不符合办理按揭贷款买房条件，于是原告于2021年1月14日提出退房退款申请，被告于2021年2月9日退还原告己交购房首付款181329元，但扣留20000元定金拒绝退还原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。为此，特提起本案诉讼，请依法判如所请。

被告答辩意见被告认为，一、在履行涉案《商品房认购协议》过程中，原告因银行征信存在问题，迟迟未与被告签订《商品房买卖合同》，后其向被告申请退款，并同意扣除定金20000元，原告是违约一方，应当承担违约责任。二、原告的诉讼请求无合法依据，应予以驳回。涉案房屋《商品房认购协议》经原被告双方协商一致解除，原告同意扣除20000元定金，被告已经履行完毕退款义务，原告应遵守诚信原则，无理由再请求退还定金。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，请求法院驳回原告的诉讼请求。

查明事实2020年12月28日，原告邬雯（乙方）与被告北海亿博房地产开发有限公司（以下简称“亿博公司”，甲方）签订一份《商品房认购协议》，约定：乙方购买甲方位于北海市银海区长沙路以西、杭州路以南北海吾悦华府25幢808号房，建筑面积总计87.93㎡，定金金额20000元，购房款共计663329元；乙方确保在2020年12月31日前赴售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，同时乙方须付清相应款项、办齐所以按揭贷款（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任；商品房买卖合同签订后定金转为购房款，其余房款乙方在签订《商品房买卖合同》时一次性支付首付房款（不低于银行按揭要求）外，余款以按揭方式支付（贷款成数和年限以银行规定为准）乙方申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，乙方须在于银行签订贷款合同当日补足差额部分房款支付给甲方；乙方承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件及贷款（如需）条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供真实完整的信息和资料，如因国家或当地新出台规范或规范变更（含限购、税率调整、新增税费、信贷政策调整等）导致乙方购房成本增加或乙方以此为由拒签买卖合同或支付房款的，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知；甲方已向乙方出示将签署的正式商品房买卖合同补充协议、其他公告以及提示文件，乙方知晓并同意理解，如乙方以规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任等。协议签订的当天，原告向被告支付购房定金20000元；之后，原告未能在2020年12月31日前赴被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》。

2021年1月14日，原告向被告提出《退筹申请表》，载明：客户邬雯与2020年12月28日认购吾悦华府25栋808号房付款方式为按揭、已付首付201329元，现由于客户查出征信处于呆账状态，导致无法办理银行贷款，且逾期次数过多，无法购买此套房屋，特申请退房扣定金处理，客户邬雯同意扣除20000元定金，烦请领导审批将剩余首付款181329元退还到邬雯本人账户。之后，被告已向原告退款181329元。

本院意见原告邬雯与被告亿博公司签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，协议合法有效，各方应依约履行。本案中，在涉案《商品房认购协议》履行过程中，原告因其个人征信存在问题未能向银行贷款，亦未能在协议约定的2020年12月31日前与被告签订《商品房买卖合同》，后其于2021年1月14日向被告提出《退筹申请表》，明确其退房原因、同意被告扣除定金20000元，并要求被告将剩余首付款181329元退还原告。故本案《商品房买卖合同》未能订立、导致合同目的不能实现的责任在于原告，原告的行为已构成违约。根据《商品房认购协议》关于“原告确保在2020年12月31日前赴售楼处与被告签订《商品房买卖合同》，同时原告须付清相应款项、办齐所以按揭贷款（如贷款），否则被告有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任；原告承诺其作为房屋买受人完全符合国家及地方关于购房条件及贷款（如需）条件的要求，能够按照国家及地方政府部门的要求提供真实完整的信息和资料，如因国家或当地新出台规范或规范变更（含限购、税率调整、新增税费、信贷政策调整等）导致原告购房成本增加或原告以此为由拒签买卖合同或支付房款的，被告有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知”的约定，并根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”，故原告请求被告退还定金20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。

判决主文驳回原告邬雯的诉讼请求。

判决依据依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定。

诉讼费本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告邬雯负担。

上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

审 判 员杨明

二〇二一年六月二十二日

法官助理张狄

书 记 员蔡林良

附：本判决书引用的法律条文

1.《中华人民共和国民法典》

第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

4.《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。