林鑫、董文华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂05民终2087号

上诉人(一审被告、反诉原告)：林鑫，男，1985年7月19日出生，汉族，户籍所在地广东省潮州市潮安区之一，现住广东省广州市黄埔区。

委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、反诉被告）：董文华，女，1991年10月7日出生，汉族，住山东省茌平县。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博（上海）律师事务所律师。

一审第三人：刘贱妹，女，1984年7月2日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。

上诉人林鑫因与被上诉人董文华、一审第三人刘贱妹房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人林鑫上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、依法改判被上诉人支付上诉人违约金55500元。事实与理由：一、一

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审法院判决解除双方当事人签订的《北海市二手房买卖合同》，以及认定一审第三人刘贱妹有权收取董文华的购房款是认定事实错误，双方当事人签订的《北海市二手房买卖合同》未达到解除条件，二审法院应依法予以纠正。1.双方当事人签订的《北海市二手房买卖合同》达不到解除的条件，一审法院判决解除没有事实和法律依据。上诉人在履行合同的过程中没有违约的情形，也没有出现法定解除合同的情形，也不存在被上诉人所说的不配合过户以及不想过户的问题，反而目前是被上诉人未按约支付全部的首付款，导致上诉人无法及时解押办理过户手续，责任不在于上诉人；2.本案中上诉人只是委托刘贱妹寻找买家出售案涉房屋，但不包括收取购房款，收取购房款的时候需经过上诉人签收确认，否则刘贱妹收取的款项与上诉人无关，且上诉人与刘贱妹之间还存在借贷关系，因此刘贱妹转给上诉人的款项中存在还款的金额，一审法院用简单的推测认定刘贱妹有权代为收取被上诉人的首付款是错误的；3.本案中除了上诉人没有收到全部购房款导致不能办理解押手续外，还有一个重要原因是被上诉人认为案涉房屋没有到达一定的年限，办理过户登记手续费用过高，就向上诉人提出先将房屋交其使用，月供由其负责偿还，待房屋到达一定年限后再办理房屋过户登记手续，这也是被上诉人自愿从2018年11月3日至2020年6月5日期间内每月按时交付房贷的事实。由于被上诉人已实际入住并使用案涉房屋，合同内容已经履行完毕，不存在解除的情形，且在被上诉人居住期间所产生的与房屋相关的费用应由被上诉人承担；4.上诉人没有全部收到被上诉人支付的首付款，一审法院认定刘贱妹已经全部收到被上诉人的购房款不符合事实。2018年11月18日刘贱妹私自向被上诉人出具20000元的收据，但没有任何事实证明被上诉人实际支付该笔款项以及刘贱妹实际收到该笔款项，且上诉人亦没有收到该款。2019年1月13日，刘贱妹私自向被上诉人出具《收据》一份，载明收到被上诉人首付款237500元的事实，但被上诉人的转账记录时间均晚于《收据》出具的时间，没

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有收到款项就出具《收据》不符合逻辑；5.被上诉人未按约支付购房首付款，已构成违约，应承担违约责任赔偿上诉人的损失。二、一审法院审理本案适用法律错误，从而导致判决结果不公，损害上诉人的合法权益。没有证据证实上诉人拒绝履行办理案涉房屋过户登记手续，上诉人不存在不配合过户的行为，从案涉《北海市二手房买卖合同》签订至被上诉人起诉时止，双方均按照合同的约定履行各自的义务，上诉人签订合同后按约将案涉房屋交付给被上诉人使用，被上诉人也按时支付月供款至2020年6月5日。期间，被上诉人均没有要求上诉人办理过户登记手续。案涉合同不存在无法履行的情形，为了合同的稳定性，案涉合同不应当解除，望二审法院依法改判。

被上诉人董文华辩称，一审判决认定事实基本清楚，但判决被上诉人支付逾期付款违约金是错误的，以证据不足不予赔偿被上诉人的装修费用是错误的。

一审第三人刘贱妹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见以及新证据。

董文华向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人签订的《北海市二手房买卖合同》；二、林鑫返还董文华已交付的购房款277500元并支付利息（利息的计算方式：以277500元为本金，支付自2019年1月18日起至还清款项之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）给董文华；三、林鑫返还董文华垫付的房贷34600元；四、林鑫按照总房款10%的标准支付违约金55500元给董文华；5、林鑫返还已交付的公共基金等费用7639元、赔偿董文华装修费等经济损失58000元。

林鑫向一审法院提起反诉请求：董文华支付违约金55500元给林鑫。

一审法院判决：一、解除董文华与林鑫于2018年12月31日签订的《北

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海市二手房买卖合同》；二、林鑫退还购房款277500元及支付利息（利息的计算方式：以277500元为本金，支付自2019年1月18日起至还清款项之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）董文华；三、林鑫退还董文华垫付的房贷34600元给董文华；四、林鑫退还装修垃圾清运费等费用2006元、公共基金5633元，合计7639元给董文华；五、董文华支付违约金1665元给林鑫；六、驳回董文华的其他诉讼请求；七、驳回林鑫的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1715元，一审反诉案件受理费593.75元，诉讼保全费2270元，合计4578.75元，由董文华负担1525.5元，林鑫负担3053.25元。

本院经二审审理认为，案涉的《北海市二手房买卖合同》系林鑫与董文华的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。

关于林鑫上诉主张刘贱妹无权收取购房款以及董文华未依约足额支付购房首付款的问题。经查，在案涉房屋交易过程中，刘贱妹系持有案涉房屋的房产证原件、按揭贷款发票等材料与董文华沟通相关的购房事宜，并由刘贱妹作为经办人组织双方当事人签订《北海市二手房买卖合同》，合同中约定董文华应于2019年1月13日向林鑫支付房屋首付款277500元，其余价款277500元由董文华申请抵押贷款支付，合同中还约定林鑫应于2019年1月13日前腾空该房屋，并通知董文华进行验收交接。在案涉《北海市二手房买卖合同》签订前后，董文华共向刘贱妹支付了购房款237500元，后刘贱妹又于2018年12月1日至2019年1月17日期间向林鑫转账127730元，一、二审期间林鑫均认可其收到刘贱妹向其支付的127730元，并未对该款项提出异议，可知其对刘贱妹收取案涉房屋首

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付款的事宜是知情的，林鑫称刘贱妹向其支付的127730元中包含刘贱妹向其偿还的借款，但未能提供证据予以证实，本院不予采信；2019年1月21日，林鑫与董文华均到达案涉房屋处，由林鑫亲自将案涉房屋交付董文华使用，在此期间林鑫仍未对董文华未直接向其足额交付购房款的问题提出异议，既然林鑫主张其未足额收取购房款却又将案涉房屋交付董文华使用，这与双方签订的《北海市二手房买卖合同》中约定的内容不符，也与出卖人在未收取足额款项仍向买受人交付的交易习惯不符，林鑫对此行为未能作出合理解释；根据查明的事实可知，案涉购房款的支付情况均是刘贱妹分别与董文华、林鑫联系沟通，董文华与林鑫之间未就案涉购房款直接沟通。综上情况，本院认为，根据本案现有的证据以及各方当事人的陈述足以证实林鑫对刘贱妹收取董文华支付的购房首付款是知情并同意的，本案中，刘贱妹有权收取案涉房款，对林鑫主张刘贱妹无权收取购房款，本院不予采信。

如前所述，本院认为，刘贱妹有权收取案涉房屋的首付款，董文华向刘贱妹共计支付款项237500元，刘贱妹亦认可董文华向其支付的237500元系案涉房屋的首付款，即可认定系董文华向林鑫支付上述案涉房屋首付款237500元。根据《北海市二手房买卖合同》的约定，董文华应向林鑫支付277500元，除上述款项外，董文华还应向林鑫支付40000元，董文华主张案外人董启禄向林鑫支付的40000元即为其支付的定金，在《北海市二手房买卖合同》签订后，该定金转化为购房款，林鑫主张该款与本案无关。经查，《桐洋新城认购协议书》系案外人董启禄与林鑫签订的，该协议书中约定认购的房屋以及认购的价格与《北海市二手房买卖合同》中约定出售的房屋以及出售的价格一致，该协议书还约定了自协议签订之日起由认购方承担每月月供1730元，在该协议书签订当日，案外人董启禄使用董文华的银行卡向林鑫支付了《桐洋新城认购协议书》中约定的购房定金40000元，自2018年11月3日至2020年6月5日期间董文华每月向刘贱妹转账

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1730元，合计34600元，一、二审期间林鑫均认可其收到刘贱妹支付给其的上述款项，并认可该款项系董文华支付给其案涉房屋的月供。本院认为，基于上述事实，再结合林鑫在二审期间自认授权刘贱妹为其寻找购买案涉房屋的买方，而刘贱妹在一审时则确认案涉房屋的实际购买者系董文华，《桐洋新城认购协议书》系董文华的父亲董启禄代董文华签订，定金40000元也是董文华支付，以及根据《北海市二手房买卖合同》约定的内容来看，房贷支付并非该合同中的内容，而为《桐洋新城认购协议书》中所约定的事项，这与林鑫主张董文华非《桐洋新城认购协议书》的合同当事人却又收取董文华房贷的事实相违背，可予以采信案外人董启禄支付的定金40000元实际就是董文华支付的，在《北海市二手房买卖合同》签订后，该定金转化为购房款的主张；对于林鑫主张案外人董启禄支付的定金40000元本案无关，本院不予采信。综上所述，本院认为，董文华足额向林鑫支付购房首付款，而刘贱妹是否将其收到的款项足额向林鑫支付，系林鑫与刘贱妹之间的纠纷，与本案无关。

关于林鑫上诉主张案涉《北海市二手房买卖合同》不应解除的问题。如前所述，董文华已向林鑫足额支付购房首付款277500元，案涉房屋也于2019年1月21日交付董文华使用，《北海市二手房买卖合同》中第七条也约定了合同经双方签名或盖章后，共同向北海市房地产交易中心申请办理二手房转移登记手续，又根据林鑫在上诉状中陈述其没有收到董文华支付的首付款导致不能及时办理解押过户手续可知，林鑫收取的首付款应用于办理案涉房屋的解押手续，后过户至董文华名下，但林鑫至今未按约履行办理案涉房屋解押手续，后再过户至董文华名下，而是仍主张系未收取足额首付款导致不能办理解押、过户手续，该主张与查明的事实不符，林鑫主观目的消极、拖延，其行为已构成违约，致使合同目的无法实现，董文华一审请求解除合同，于法有据，本院予以支持；林鑫主张案涉合同未达到解除条件，本院不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未

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履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，董文华一审主张林鑫返还其已付购房款277500元及支付资金占用期间的利息、返还已偿还房贷34600元，有事实和法律依据，本院予以支持，而案涉房屋应由董文华返还给林鑫占有使用。林鑫上诉还主张案涉房屋至今未办理解押、过户手续是董文华要求，因先办理过户需缴纳的税费过高，董文华要求待房屋到达年限后再办理过户事宜，但林鑫对该主张未能提供充足的证据予以证实，本院不予采信。

关于林鑫上诉主张装修垃圾清运费等费用、公共基金应由董文华承担的问题。经查，上述装修垃圾清运费等费用包括装修垃圾清运费89元、预收的一年物业费1502元、一年电梯维保费130元，一年公摊水电费96元、装修管理服务费89元、电梯电频费100元，共计2006元，案涉房屋系于2019年1月21日交付董文华使用，董文华在接收房屋后随即对房屋进行装修，并于装修完毕后入住至今。本院认为，董文华在接收房屋后进行装修，并入住至今，其系案涉房屋的实际使用人，在居住期间董文华享受了使用案涉房屋所产生的权益，以及享受了小区配套物业服务的权益，而上述费用亦均是针对案涉房屋的装修，以及在居住期间享受案涉房屋所在小区配套的物业设施设备、服物业务所产生的，根据上述款项的性质，应由案涉房屋的实际使用人承担，即由董文华承担案涉房屋装修垃圾清运费等费用2006元；本案中的公共基金实际上指的是案涉房屋的一次性公共维修基金，本院认为，一次性公共维修基金是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，缴纳该款是为了保障小区业主的利益与安全，现案涉《北海市二手房买卖合同》已解除，董文华已不再是案涉房屋的实际使用人，也不具备成为案涉房屋所在小区业主的事实基础，而合同解除的过错在于林鑫，董文华所缴纳的该款项系其实际损失，根据合同解除所产生的法律效力，案涉的一次性公共维修

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基金5633元应由林鑫向董文华赔偿。一审法院判决由林鑫向董文华退还装修垃圾清运费等费用2006元、公共基金5633元不当，本院予以纠正。

关于林鑫主张董文华未按约支付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任的问题。本院认为，如前所述，董文华已足额向林鑫支付了购房首付款，但根据双方签订的《北海市二手房买卖合同》董文华应于2019年1月13日向林鑫支付购房首付款，经查明，董文华支付的最后一笔房款的时间为2019年1月16日，根据合同的约定，董文华已逾期付款3日，应按约向林鑫支付违约金，一审法院根据查明的事实判决董文华向林鑫支付逾期付款违约金1665元并无不妥，本院予以维持。

二审期间，董文华向本院提交《装修材料款收据》以证明董文华为装修案涉房屋花费57450.60元，该款项应由林鑫向董文华赔偿。本院认为，董文华未在法定期限内就一审判决未支持其诉求林鑫向其赔偿装修损失费用向本院提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，本院不再对该主张进行审查。

综上，林鑫的上诉请求部分有理，本院予以支持，没有事实和法律依据的部分，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2091号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；

二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初2091号民事判决第四项、第六项、第七项；

三、被上诉人董文华将桐洋新城20栋2单元1303号房屋腾退给上诉人林

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鑫；

四、上诉人林鑫向被上诉人董文华退还一次性公共维修基金5633元；

五、驳回被上诉人董文华的其他诉讼请求；

六、驳回上诉人林鑫的其他反诉请求。

一审本诉案件受理费1715元，一审反诉案件受理费593.75元，诉讼保全费2270元，二审诉讼费4023.75元，合计8602.5元，由上诉人林鑫负担7077元，被上诉人董文华负担1525.5元。

上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审 判 长陆振益

审 判 员王雅新

审 判 员侯远婕

二〇二〇年十一月十一日

法官助理甘家栋

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书记员陈旖琦