李立、郑漪娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区北海市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂05民终1721号

上诉人（一审原告暨反诉被告）：李立，男，1966年2月16日出生,汉族，住山东省诸城市。

委托诉讼代理人：姜清东，北京安博(上海)律师事务所律师。

被上诉人（一审被告暨反诉原告）：郑漪娜，女，1968年10月10日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。

委托诉讼代理人：蒋高明，浙江理脉律师事务所律师。

一审第三人：北海梦之航房地产营销策划有限公司，住所地广西北海市新世纪大道8号蜀海金域壹品湾4幢0101号，统一社会信用代码：91450503MA5KECK00A。

法定代表人：郝振振，店长。

一审第三人：北海融升房地产代理有限公司，住所地广西北海市广东路188号银滩圣美阳光家园1幢0101号商铺A6号，统一社会信用代码：9145050033077851XE。

法定代表人：曹廷伟，店长。

一审第三人：北海优居房地产代理有限公司，住所地广西北海市北海大道北、西藏路以西北海银河城市科技产业城2幢1004、1005、1006号房，统一社会信用代码：91450500MA5KECMR4G。

法定代表人：郭一鸣。

上诉人李立因与被上诉人郑漪娜、一审第三人北海梦之航房地产营销策划有限公司（简称梦之航公司）、北海融升房地产代理有限公司（简称融升公司）、北海优居房地产代理有限公司（简称优居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李立的委托诉讼代理人姜清东、被上诉人郑漪娜的委托诉讼代理人蒋高明到庭参加诉讼。一审第三人梦之航公司、融升公司、优居公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

上诉人李立的上诉请求：维持一审判决第一、第二、第三、第五项；撤销一审判决第四项，改判被上诉人承担逾期办理涉案房屋不动产权证书违约金191800元（从2018年12月15日计算至2020年6月15日共548天，按房屋总价款的日万分之五计算得出，从2020年6月15日至办理完不动产权证书的违约金另行计算）。事实及理由：上诉人合同履行过程中并不存在违约行为，上诉人完成了合同约定的付款义务，被上诉人应及时与上诉人共同完成房屋所有权转移登记事宜。上诉人与被上诉人于2018年6月5日签订《北海市二手房买卖合同》补充条款第3条约定：该房屋出证后15个工作日之内被上诉人要配合上诉人办理房屋过户手续。被上诉人在规定时间内未配合办理过户手续的，则按本合同第十条规定承担违约责任；合同第十条逾期交房责任；1、逾期未超过10日的，被上诉人应按日向上诉人支付本合同约定房屋转让总价款万分之四的违约金；2、逾期超过10日的，被上诉人应按日向上诉人支付本合同房屋转让总价款万分之五的违约金。该涉案房屋不动产权证2018年11月下发后，上诉人即催促被上诉人来北海协助办理不动产权转移登记过户，因被上诉人和中介公司对当初两者之间签订的《委托售房协议》中约定的房屋价款有争议，所以被上诉人拒绝来北海办理涉案房屋转移登记过户手续，综上所述，上诉人要求被上诉人承担逾期办理不动产权证书转移登记过户违约金有充足的事实和法律依据。

被上诉人郑漪娜辩称：一、上诉人一审诉讼请求的违约金是10000元，现二审变更为191800元无事实和法律依据。一审认定事实清楚，被上诉人不存在任何违约。事实上是上诉人违约，上诉人至今未向被上诉人支付购房款60000元，其中40000元是应付款项，其向中介公司支付40000元的保证金与被上诉人无关，被上诉人从未收到过40000元的款项。一审法院将多个法律关系混为一谈，将居间合同纠纷及买卖合同纠纷一起审理，处理范围超过了一审上诉人的诉请范围，于法不合，应当分开处理。

一审第三人梦之航公司、融升公司、优居公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面的意见。

李立向一审法院起诉请求判令：一、被告继续履行双方签订的《北海市二手房买卖合同》，办理涉案房屋的解押手续，配合原告办理涉案房屋的过户登记变更手续；二、被告承担违约金10000元（暂计至2019年5月31日，以后的违约金另行计算）；三、被告赔偿原告交通、住宿等经济损失4249元，律师费28000元，共计32249元。

郑漪娜向一审法院提出反诉请求：判令李立立即支付郑漪娜购房款60000元、违约金183050元。

一审法院判决：一、被告（反诉原告）郑漪娜应继续履行与原告（反诉被告）李立签订的《北海市二手房买卖合同》，办理坐落于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡10幢903号房屋的解除抵押登记手续［抵押权证号：N北房预2015字第008889号］，协助将上述房屋的不动产权证书办理到原告(反诉被告)李立名下［不动产权证书编号：(2018)北海市不动产权第0089072号］；二、被告（反诉原告）郑漪娜赔偿原告(反诉被告)李立交通费、住宿费4249元；三、原告（反诉被告）李立支付给被告（反诉原告）郑漪娜购房款20000元。本项判决与判决第一项同时履行；四、驳回原告(反诉被告)李立的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑漪娜的反诉诉讼请求。本案受理费11223元，反诉诉讼费2470元,保全费4020元，合计17713元，由原告（反诉被告）李立承担713元，被告（反诉原告）郑漪娜承担承担17000元。

二审期间，上诉人向本院提交一份不动产登记信息查询证明，拟证明案涉房屋于2018年11月27日已办理转移登记。质证后，被上诉人认为该证据只能证明办理转移登记的时间，不能证明出证时间，被上诉人不存在违约行为。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信，将该证据作为本案定案依据。

二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《北海市二手房买卖合同》合法有效，双方应按约定履行各自的义务。该合同约定案涉房屋转让总价款为700000元，上诉人向被上诉人支付房屋价款680000元，在合同签订当天，上诉人需向被上诉人支付房款630000元，尾款20000元在该房屋出证后15个工作日内或该房屋办理过户手续当天付清。合同签订当天，被上诉人出具收据载明收到上诉人房款640000元，中介公司梦之航公司由郝振振作为经手人向上诉人出具收据载明收到房款40000元。被上诉人对40000元有异议，其认为该款其并未收取，但被上诉人与融升公司、郝振振签订的《优居委托收房协议（卖方承诺书）》中承诺经纪方有权代被上诉人收取案涉房屋的款项，且上诉人向被上诉人及郝振振付款是同时进行的，双方出具的收据编号亦是连号的，可认定被上诉人明知郝振振代其收取购房款40000元并予以默认。至此，上诉人已支付680000元，上诉人支付尾款的条件尚未成就，应视为已完成合同约定的付款义务。结合上诉人二审提交的证据，案涉房屋于2018年11月27日已办理转移登记至被上诉人名下，被上诉人未能举证证实未取得产权证书的是不可归责于其本人的原因，故被上诉人应根据合同约定于2018年12月12日前配合上诉人办理房屋过户手续，其逾期办理已构成违约。根据双方的约定，被上诉人逾期办理过户手续超过10日的，应按日向上诉人支付合同转让价款万分之五的违约金，即每日350元。现案涉房屋已于签订合同当天即2018年6月5日由被上诉人交付上诉人居住使用，履行了合同的交房义务。由于约定违约金起到督促当事人履行合同，具有担保债务履行的功效，而违约金的性质以补偿、填平损失为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，该高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。在本案中，双方约定逾期办理过户手续的违约金高达每日350元，上诉人未能提交因被上诉人迟延办理产权过户至其产生实际损失及损失数额的证据，在上诉人占有使用房屋的情形下该约定的违约金显然过高。本院考量上诉人的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对被上诉人逾期办理过户手续的违约金调整为按照每月600元的标准给付，由上诉人请求的2019年5月1日计至办理完毕过户手续之日止。

综上所述，上诉人李立的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1240号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；

二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1240号民事判决第四项；

三、被上诉人郑漪娜于本判决生效之日起十日内支付上诉人李立逾期办理过户手续的违约金（按照每月600元的标准，从2019年5月1日计至案涉房屋的不动产权证书办理至上诉人李立名下之日止）；

四、驳回上诉人李立的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费3079元，由被上诉人郑漪娜负担。

本判决为终审判决。

审 判 长文全

审 判 员何能媛

审 判 员明智

二〇二〇年十月二十日

法官助理李金芝

书 记 员龚安珍