在建设工程合同纠纷中，承包人常面临“赢了官司、拿不到钱”的困境。本文聚焦建设工程价款优先受偿权的行使期限这一争议焦点，解析法院如何认定优先权丧失，并提供实务操作指南，帮助承包人规避权利灭失风险。
一、法律规定：优先权行使仅6个月，逾期即丧失
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条（注：该批复已被《民法典》第807条及新建工司法解释吸收）明确规定：
“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
这一期限属于除斥期间，不变更、不中断、不中止，逾期未行使则优先权实体消灭，承包人仅能主张普通债权，在工程款受偿顺序上劣后于抵押权等担保物权。
二、本案判决：承包人因超期行使优先权被驳回
1. 基本事实
广西壮族自治区北海市海城区人民法院审理的（2013）海民一初字第13号案件中，承包人王某远以挂靠形式承建发包人北海华增房地产公司（以下简称“华增公司”）的“京和商寓”工程。合同约定每平方米970元计价，工程于2010年12月10日竣工验收合格并交付。结算后工程造价685万元，华增公司已支付485万元，尚欠200万元（含代缴税金37万元），并出具欠条承诺按月息1%计付利息。
2. 争议焦点与法院认定
<判决原文>
“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条……的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
法院明确：工程竣工日为2010年12月10日，优先权行使截止日为2011年6月10日，而承包人王某远直至2013年1月起诉时方主张优先权，已远超6个月期限，因此驳回其优先受偿请求。
3. 裁判结果
法院仍判决华增公司支付工程款200万元及利息（按月息1%计算），但不支持优先权——这意味着若华增公司其他债权人（如银行）主张抵押权，承包人将无法优先获得工程款清偿。
三、分层解析：如何避免优先权丧失？
【方法一】竣工后立即主张优先权
步骤：
- 工程竣工验收合格当日，承包人应在6个月内向发包人发送书面《行使工程价款优先受偿权告知函》，要求其限期支付工程款。
- 若发包人逾期，承包人应在6个月内向法院或仲裁机构提出确认优先权的请求（如申请拍卖工程）。
风险提示： 若发包人拖延结算（如本案中结算审核发生在竣工后1年半），承包人切勿等待结算完成，应以竣工日为起算点主动行权。
【方法二】通过协议或函件中断优先权期限
注意： 6个月期限是除斥期间，不能通过协商或催款中断。但司法实践中，若双方在6个月内达成一份明确载明“发包人同意以工程折抵欠款”或“承包人保留优先权”的协议，可视为对优先权的重新确认。
实操： 在欠条中明确写入“若逾期未付，承包人有权申请法院拍卖本工程优先受偿”条款。
【方法三】行使方式的合规选择
- 法院诉讼： 在期限内提起确认优先权之诉。
- 申请拍卖： 向法院或仲裁机构申请对工程强制执行。
- 单方通知： 向发包人发出优先权声明，若发包人拒不配合，应立即转入司法程序。
💡 特别提醒： 现行《民法典》第807条延续6个月期限，但起算点增加了“合同约定的竣工之日”。若工程提前竣工，建议以实际竣工日为准，避免迟延。
四、延展与行动建议
本案揭示了一个普遍问题：承包人往往因“情面”或“结算拖延”而错过优先权行使期。根据《建设工程施工合同纠纷案件司法解释（一）》第41条，即使合同无效，只要工程质量合格，承包人仍享有优先权，但期限不变。
防止优先权丧失的三道防线：
- 建立竣工-行权倒计时台账，在验收后5个月内启动法律行动。
- 在施工合同中约定“发包人逾期付款，承包人可直接申请工程折价”，并明确优先权行使方式。
- 若面临多家债权人，应主动行使优先权对抗抵押权的优先受偿（《民法典》第807条规定工程款优先于抵押权）。
下一步行动：
立即核查您承接工程的时间节点，若距离竣工日（或合同约定竣工日）已超过4个月，请勿等待，尽快咨询专业建设工程律师，启动证据固定与法律程序。
作者： 姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号