建设工程价款优先受偿权是施工方实现工程款债权的“最后一道保障”，但司法实践中因未在法定期限内行使权利而丧失优先受偿的情形屡见不鲜。本文以真实判例为样本，剖析优先权行使期限的裁判规则，为施工企业提供可操作的维权路径。
一、案情脉络：从竣工验收到达成结算，优先权期限已过
本案中，原告王某以某建设公司名义承建被告某房地产公司开发的商寓工程，双方签订施工合同，约定按每平方米970元计价。工程于2010年12月10日竣工验收合格，2012年5月16日双方结算确认工程造价为685万元，被告已付485万元，尚欠200万元（含承诺代缴税金37万元）。被告出具欠条确认欠款，但未按期支付，原告遂诉请支付工程款及利息，并主张对工程折价或拍卖价款优先受偿。
二、法院认定：合同有效，但优先受偿权因超期被驳回
法院对双方签订的施工合同效力予以确认：“原、被告签订的《京和商寓工程施工合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规规定，合法有效。”同时，法院支持了工程款支付请求，但驳回了优先受偿权诉请，其核心理由如下：
“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
三、实务警示：优先权行使期限的三大关键步骤
本案判决清晰揭示了建设工程价款优先受偿权在行使期限上的严格司法口径。施工企业若想保住优先受偿权，必须把握以下步骤：
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锁定“竣工之日”起算点。 优先权从工程竣工之日或合同约定竣工之日起算，而非从结算完成或付款逾期之日起算。本案工程2010年12月10日竣工，原告直至2013年起诉才主张优先权，已远超六个月。
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在法定期限内积极行使权利。 优先权行使方式包括：与发包人协议折价、向法院申请拍卖并主张优先受偿、在诉讼中明确提出该项请求。本案原告在竣工后六个月内未采取任何法定行动，导致权利消灭。
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留存行使优先权的证据。 主张优先权时，应保留书面催告函、优先受偿声明、协议折价文件、起诉状等证据。若本案原告能在竣工后六个月内发出书面主张，结果或可不同。
四、法律背景与行动建议
需要说明的是，本案判决适用的旧法《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》已于2021年1月1日废止。现行《民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起计算。这一变化极大延长了权利保护期，但施工企业仍需注意：
- 优先权起算点已从“竣工之日”调整为“应当给付价款之日”，更利于承包人；
- 即使期限延长，若在“应付工程款之日”后超过18个月仍未通过诉讼、仲裁或协议折价等方式主张，优先权同样灭失；
- 不要误解“结算后重新起算”——若无明确约定，结算通常不改变应付工程款日的认定。
结语
建设工程施工合同纠纷中，优先受偿权是施工方的重要“筹码”。本案教训深刻：即便享有合法债权，若未在法律规定的期限内行使优先权，也只能沦为普通债权，在破产清偿或执行分配中处于不利地位。强烈建议施工企业在工程竣工或应付款条件成就后，立即梳理证据，必要时委托专业律师发函、起诉，确保优先权不因“沉睡”而丧失。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号