作为建设工程领域的参与者，无论是发包人还是承包人，合同约定的价款支付乃核心关切，而在承包人所有保障手段中，工程价款优先受偿权堪称“最后一道防线”。本文通过一则真实判例，剖析建设工程价款优先受偿权行使期限这一关键争议焦点，为实务操作提供镜鉴。
争议焦点：竣工验收两年后主张优先受偿权是否罹于期限？
本案争议焦点有二：其一，施工合同的效力问题；其二，原告的诉讼请求有无事实及法律依据。其中最具典型意义的，在于原告在工程竣工验收逾两年后，方主张对涉案工程折价或拍卖价款的优先受偿权，法院是否予以支持。这一焦点直指建设工程价款优先受偿权行使期限的起算节点与法律后果，在司法裁判中具有高度的示范价值。
法院认定：超期未行使，优先权归于消灭
合同效力：意思自治，合法有效
法院认为：“原、被告签订的《京和商寓工程施工合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规规定，合法有效，本院应予认定。原、被告均应依照合同约定履行合同义务。”
违约责任：欠款属实，须付本息
关于工程款本息，法院查明：“被告只支付工程款4850000元给原告，至今尚欠工程款1630000元未付，也没有按约定代缴370000元税金属实，有被告出具的欠条、京和商寓工程项目结算核定书为据，被告已构成违约……被告应支付工程款及利息（利息按月利率1%自2012年5月16日起计至本判决确定的还款时间止）给原告。”
优先受偿权：超期失权，不予支持
就该案核心争议——优先受偿权，法院认定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
上述判决表明，本案中涉案工程于2010年12月10日竣工验收合格，而原告迟至2013年1月30日方提起诉讼主张优先受偿权，已然远逾六个月的法定除斥期间，该优先权因未在法定期限内行使而归于消灭，沦为普通债权。
以案为鉴：优先受偿权行使的“三步操作法”
建设工程价款优先受偿权的行使关涉承包人的重大利益，超过法定期间未行使，将直接影响债权的受偿顺位与实现程度。承包人在实务中可循以下步骤规范操作：
第一步：盯紧起算时点，精准划定行权窗口
根据本案适用之规则，优先权行使期限自“建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日”起算六个月。承包人须在合同中明确约定竣工日期，并在实际竣工后第一时间核验是否触发起算。若合同对竣工日期约定不明或存在实际竣工日与约定竣工日不一致的情形，应当通过补充协议或签证方式固定事实。
第二步：书面催告固定证据，及时行使优先权
承包人在工程竣工验收后，应当立即向发包人发出书面催款函，明确主张工程价款优先受偿权，要求发包人在合理期限内支付工程价款。催告函应载明工程概况、应付价款金额、支付期限及优先受偿权的主张，并通过邮政EMS等可留存凭证的方式送达。若发包人逾期仍不支付，承包人应当在六个月期限内及时向人民法院提起诉讼或申请仲裁，请求确认优先受偿权。
第三步：多措并举，善用诉讼保全与执行程序
在提起诉讼主张优先受偿权的同时，承包人可依法申请财产保全，对涉案工程进行查封，以保障后续判决的执行与优先权的实际落地。本案原告曾在诉前申请财产保全并获得法院民事裁定书，但实体权利的行使已逾法定期限，保全措施亦难以弥补失权的后果。
法律演进与延展提示
值得注意的是，本案裁判所依据的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》已于2019年废止，被《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》所替代。现行规则将优先受偿权行使期限的起算点调整为“自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，对承包人更为有利。此外，《民法典》第八百零七条亦对建设工程价款优先受偿权作出明确规定，2020年发布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》进一步将行使期限确定为十八个月。法律规则的更新赋予了承包人更充分的行权窗口，但“及时行使权利”的底层逻辑始终未变。
建设工程价款优先受偿权的期限属于除斥期间，不发生中止、中断或延长。承包人务必摒弃“竣工即万事大吉”的惯性思维，建议在项目部建立“竣工-结算-催款-行权”的全链条时间台账，设置节点预警机制，必要时可在专业律师指导下于法定期限内完成权利的确认与行使，避免因超期导致优先权失权，使自身债权沦为普通债权。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所 来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号