建设工程的承包人，最怕的不是“活儿难干”，而是“钱难要”。即便拿下了胜诉判决，若无法就该工程折价或拍卖价款优先受偿，债权实现仍可能落空。本文通过一则真实的建设工程施工合同纠纷判决，聚焦“建设工程价款优先受偿权”的行使期限问题，为你揭示那个容易被忽略却足以致命的“六个月”窗口期，并提供切实可行的操作指引。
在建设工程领域，工程款的回收是施工企业生存发展的生命线。然而，手握胜诉判决并不等于高枕无忧——若未能在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，你的债权可能沦为普通债权，在债务人的众多债主中排不上号。我们从一个真实的判例切入，看看施工方因何痛失优先权，以及如何避免重蹈覆辙。
一、案情回放：一个“迟到的”优先受偿请求
本案中，承包人王某以某建设公司名义承建了发包人某房地产公司位于某市的“京和商寓”工程。2008年12月签订施工合同，约定按每平方米970元计价，工程总价约690万元。2010年12月10日工程竣工验收合格并交付使用。2012年5月16日，双方经结算确认工程造价为685万元，发包人已支付485万元，尚欠200万元（含承诺代缴税金37万元）。发包人出具欠条，承诺2012年11月16日前付清欠款及利息。
后发包人始终未付款，承包人于2013年1月诉至法院，要求支付工程款200万元及利息，并主张对涉案工程折价或拍卖价款优先受偿。法院经审理认为，双方签订的施工合同合法有效，发包人应支付工程款及利息，但关于优先受偿权的诉请，法院未予支持。
二、争议焦点：优先受偿权为何被驳回？
本案争议焦点之一是承包人是否享有建设工程价款优先受偿权。法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条的规定，作出了如下认定：
“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
这一认定的关键在于：本案工程竣工验收日期为2010年12月10日，而承包人直至2013年1月才提起诉讼主张优先受偿权，早已远超法定的六个月行使期限。 尽管工程款债权本身因欠条、结算书等证据得以确认，但优先受偿的权利却因“过期”而丧失。
本案判决确认了发包人应付工程款200万元及按月利率1%计算的利息，同时驳回了承包人对工程价款优先受偿的诉请。对于施工方面言，这无疑是一个巨大的教训——工程款债权虽然成立，但实现债权的保障等级大大降低。
三、方法指引：六个月内如何正确行使优先受偿权？
建设工程价款优先受偿权，是法律赋予承包人的一项重要担保性权利，旨在保障承包人能够就建设工程折价或拍卖的价款优先于抵押权人和其他债权人受偿。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及相关司法解释，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
针对这一期限，我们提出以下具体操作步骤，帮助施工方牢牢锁住优先受偿权：
第一步：锁定“竣工之日”，建立时间台账。 在工程竣工验收合格之日，立即在项目管理台账中标注“优先权到期日”（即竣工之日起算第6个月的对应日），并设置提前30天、7天、3天的多重提醒。需要特别注意的是，在本案中，法院以“工程竣工验收合格并交付”的时间为起算点，若合同约定了不同的竣工日期，则按照合同约定执行。
第二步：在六个月内以“明示方式”主张权利。 优先受偿权的行使不等于必须立即起诉。承包人可以采取以下方式在期限内固定权利：
- 发送书面催告函：向发包人发出书面函件，明确主张对涉案工程享有建设工程价款优先受偿权，要求其在合理期限内支付欠付工程款，函件应通过EMS寄送并保留邮寄凭证。
- 提交工程结算文件：在结算审核确认书中明确载明“承包人对该工程享有优先受偿权”，并要求发包人签章确认。
- 先行协商折价：在期限内与发包人就工程折价抵偿达成书面协议，明确将工程作价抵偿给承包人。
第三步：果断起诉或申请仲裁。 若发包人在催告后仍不履行支付义务，务必在六个月期限届满前向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。在诉讼或仲裁请求中，必须明确列出“请求确认原告对涉案工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权”这一独立的诉讼请求。
第四步：关注“应付工程款之日”的司法平衡。 值得注意的是，本案判决将竣工之日作为起算点，但在实践中，尤其是2019年《民法典》施行后，对优先受偿权的起算点有所调整。建设工程施工合同纠纷的司法实践亦常常将“发包人应当给付建设工程价款之日”作为起算点。即便如此，施工方也不应抱有幻想，因为该等起算点的确定需要以合同约定和实际结算情况为基础，一旦结算拖延，风险极大。 最稳妥的做法仍是：在竣工验收后尽早主张，至少应在结算确认后立即主张。
四、延伸思考：这些风险点你注意到了吗？
本案中还有一个易被忽视的细节：承包人系以“挂靠”某建设公司的名义承建工程。法院虽确认了施工合同的效力，并判令发包人支付工程款，但挂靠关系本身对优先受偿权的影响值得警惕。根据相关司法解释，实际施工人与发包人之间不存在直接合同关系时，主张优先受偿权可能存在障碍。建议实际施工人在签订挂靠协议时，明确约定工程款优先受偿权的归属及行使方式。
此外，利息是否属于优先受偿的范围在司法实践中存在一定分歧。本案中，承包人主张的16万元利息（按月利率1%计算）是否可以被纳入优先受偿范围，法院未作正面回答，但依据《民法典》第八百零七条及相关司法解释，建设工程价款优先受偿的范围通常仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，利息、违约金等一般不属于优先受偿范围。施工方在主张优先权时，应合理控制预期，优先确保工程本金纳入优先范围。
最后，建筑施工企业应建立法律风险防控体系，建议在每个工程项目竣工验收后，由法务人员或外聘律师主动介入，对工程款结算、催收以及优先受偿权行使期限进行专项法律审查，将优先权的行使节点纳入项目管理的必经流程，而非等到诉讼阶段再亡羊补牢。若你正在处理类似工程款纠纷，不妨对照本案重新审视自身的权利行使状态，及时采取行动。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号