在建设工程领域，承包人辛辛苦苦完成施工，却面临发包人拖欠工程款的窘境。此时，法律赋予承包人一项重要权利——建设工程价款优先受偿权。但这项权利并非“铁饭碗”，若未在法定期间内行使，将可能丧失优先受偿资格。本文结合一则真实判例，为您解析优先受偿权的行使期限问题，并提供实务操作指引。
一、案件背景与争议焦点
原告王某某以某建设公司名义承建被告某房地产公司开发的“京和商寓”工程。双方签订施工合同，约定工程竣工验收合格后两个月内付清工程款。2010年12月10日工程竣工验收合格，2012年5月16日双方结算确认工程造价685万元，被告已付485万元，尚欠200万元（含代缴税金37万元）。被告出具欠条承诺分期付款，但逾期未付。原告遂诉请支付工程款及利息，并要求对工程折价或拍卖价款优先受偿。
本案争议焦点之一即：原告主张建设工程价款优先受偿权是否超过法定期限？
二、法院认定与判决理由
法院经审理认为：
“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
最终判决被告支付工程款200万元及利息，但驳回了原告优先受偿的诉讼请求。
三、实务启示：如何避免优先受偿权“过期作废”
从上述案例可见，承包人行使优先受偿权必须严格把握以下要点：
1. 明确起算点：竣工之日或约定竣工之日
优先受偿权的起算时间并非结算或付款之日，而是工程实际竣工之日或合同约定的竣工之日。本案中，工程于2010年12月10日竣工验收，优先权期限应从该日起算，至2011年6月9日届满。而原告直至2013年起诉才主张优先权，早已超过六个月的除斥期间。
2. 务必在六个月内“行使”权利
“行使”不仅指提起诉讼，还包括申请仲裁、或与发包人协议折价等法定方式。若承包人在六个月内未以任何方式主张优先受偿权，该权利即告消灭。实践中，常见误区是认为只要在诉讼中提出即可，忽略了必须在竣工后六个月内行使的程序要求。
3. 保存主张权利的证据
若承包人在六个月内曾向发包人发函催告或书面声明主张优先权，应当保留邮寄凭证、签收记录等证据。虽然司法实践中对“行使”方式存在争议，但书面函件至少能证明未消极怠于行使权利。
4. 注意司法解释的更新变化
本案适用的是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》。此后，《民法典》第807条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条已调整为：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 可见现行规则已放宽期限并改变起算点，但承包人仍须高度重视时效问题，避免因拖延导致权利落空。
四、结语与行动建议
建设工程价款优先受偿权是承包人保障债权实现的核心武器，但该权利的行使有严格期限。一旦错过，承包人将沦为普通债权人，在工程拍卖、折价时难以优先受偿，甚至可能血本无归。
如果您正面临工程款催收难题，建议您：
- 立即梳理合同约定的竣工日期或实际竣工文件；
- 核查是否已在法定期间内主张过优先权；
- 必要时咨询专业律师，采取诉讼或保全措施，以最快速度锁定权利。
权利不会保护睡眠者，及时行动才能守住真金白银。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号