逾期未行使优先受偿权，承包人痛失工程款保障
建设工程领域，工程款拖欠是承包人最头疼的问题之一。即使工程竣工验收合格，发包人拖延付款的情况仍时有发生。面对发包人欠款，承包人除了催收，还有一项重要的法定权利——建设工程价款优先受偿权。然而，这项权利并非永久有效，如果未在法定期限内行使，将可能彻底丧失对工程款优先受偿的保障。本文结合一起真实的建设工程施工合同纠纷判例，深度解析优先受偿权行使期限的争议焦点，并为承包人提供切实可行的操作建议。
一、案件脉络与争议焦点
王某以某建设公司名义承建了某房地产公司开发的商住楼工程，双方签订了《施工合同》，约定工程总建筑面积7113平方米，按每平方米970元计价，工程于2010年12月10日竣工验收合格并交付。2012年5月16日，双方结算确认工程造价为6850000元，已支付4850000元，尚欠2000000元。后王某诉至法院，要求支付欠付工程款及利息，并主张对工程折价或拍卖价款优先受偿。
本案争议焦点之一，正是“承包人能否就涉案工程行使优先受偿权”。法院经审理认为：
原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。
根据判决书认定，工程竣工之日为2010年12月10日，而原告提起诉讼的时间是2013年1月，早已超过法律规定的六个月除斥期间。尽管发包人尚欠工程款的事实清楚，但承包人却因未及时行使优先权，失去了就工程折价或拍卖价款优先受偿的资格，只能作为普通债权参与分配。
二、优先受偿权的行使期限：为何“过期不候”？
原判决依据当时施行的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条规定：
“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
该期限在法律性质上属于除斥期间，不同于诉讼时效。除斥期间届满，权利本身消灭，不存在中止、中断或延长的可能。本案中，工程于2010年12月10日竣工验收，承包人本应在2011年6月9日前通过法定方式行使优先权，但直到2013年才起诉，显然已经“过期”。因此，法院仅支持了工程款本金及利息，驳回了优先受偿的诉讼请求。
三、承包人如何守住优先受偿权？具体方法与步骤
为避免重蹈本案覆辙，承包人应从以下四个环节入手，牢牢把握优先受偿权的行使时机：
第一步：明晰起算时点，区分“竣工之日”与“约定竣工之日”
优先受偿权的起算时间，以实际竣工日期或合同约定的竣工日期中较早发生的为准？在旧批复下，两者中任何一日起算六个月。实际操作中，应优先关注“实际竣工之日”，即工程经竣工验收合格之日。承包人需妥善保管竣工验收备案文件、竣工验收意见书等材料，这是计算期限的关键证据。
第二步：锁定权利行使期限，确保在六个月（现行法为十八个月）内行动
本案适用的是旧法六个月期限。现行《民法典》及司法解释已延长至十八个月（自竣工之日或约定竣工之日起算）。但无论期限如何变化，承包人都必须在法定期间内完成“行使权利”的行为，不能消极等待。
第三步：选择合法有效的行使方式
建议承包人通过以下方式固定行使权利的痕迹：
- 向发包人发送书面催款函，并在函中明确主张建设工程价款优先受偿权；
- 与发包人协商达成折价协议，将工程折价冲抵工程款；
- 直接向人民法院申请拍卖工程，或提起诉讼并同时提出优先受偿的诉讼请求；
- 申请仲裁（如合同约定仲裁条款）并明确提出优先受偿主张。
需注意，仅发送普通催款函若未载明“优先受偿”的意思表示，可能被认定为仅催讨欠款，而非行使优先权。因此，书面文件中必须明确援引相关法律条文或明确使用“优先受偿”字样。
第四步：留存证据，构建完整维权链条
- 保留工程竣工验收合格证书及日期凭证；
- 保留双方结算文件、欠条，证明欠款金额及付款期限；
- 保留每一次主张权利的书面函件、快递底单、邮件记录或公证文书；
- 在起诉状或仲裁申请书中，务必单独列明“请求确认对工程折价或拍卖价款的优先受偿权”，而非仅在事实部分提到欠款。
四、本案启示：优先受偿权是“有牙齿”的权利，但要用在刀刃上
本案给所有承包人敲响了警钟：工程款债权再清晰，若优先受偿权因逾期而消灭，承包人将沦为普通债权人，在发包人财产不足时可能无法足额受偿。建设工程优先受偿权是法律赋予承包人的一项强力保障，但它具有严格的时间限制。承包人在项目竣工验收后，应立即启动工程款结算流程，并同步规划优先受偿权的行使策略。
值得关注的是，2021年施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条已将优先受偿权行使期限调整为十八个月，自承包人应当知道或者应当知道发包人未按约支付工程款之日起算，部分情况下可能从约定竣工之日起算。但无论如何，承包人仍应尽早行使权利，切勿因“发包人承诺再等等”而错失良机。
如果你正面临工程款拖欠问题，或不确定优先受偿权是否仍在有效期内，建议尽快咨询专业建设工程律师，梳理案件事实、确认起算时间、固定关键证据。法律不保护躺在权利上睡觉的人，守住期限，才能守住工程款的安全底线。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号