在建设工程施工合同纠纷中，工程价款优先受偿权是施工企业保障回款的重要法定权利，但该权利的行使有严格期限。本文结合一则真实判例，解析“六个月内行使优先权”的司法认定标准，为施工企业提供可操作的维权路径。
一、案件争议焦点：优先受偿权是否因超期而丧失？
本案中，发包人华某房地产公司拖欠承包人王某工程款及代缴税金共计200万元，承包人诉请支付工程款，并要求对涉案工程折价或拍卖价款优先受偿。但法院最终仅支持工程款本金及利息，却驳回了优先受偿权的请求。核心争议在于：承包人主张优先受偿权是否超过了法定六个月期限？
二、判决书原文与法院认定逻辑
法院在判决书中明确援引法律依据并作出事实认定：
“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
同时，判决书查明：
“2010年12月10日，原告承建的京和商寓工程项目已竣工验收并交付给被告，2012年5月16日，双方经结算审核确认的工程造价为6850000元。”
可见，涉案工程于2010年12月10日竣工验收，而承包人直至2013年1月30日才提起诉讼并主张优先受偿权，早已超过竣工后六个月的法定期间。尽管双方在2012年5月结算时承包人取得了欠条，但该行为并未重启或中断优先受偿权的行使期限——该期限属于除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定。
三、施工企业行使优先受偿权的方法与步骤
为避免“赢了官司、拿不到优先权”，施工企业应按以下步骤操作：
1. 紧盯“竣工之日”起算点
优先受偿权的起算点以“实际竣工之日”或“合同约定竣工之日”中较早发生的为准。本案中实际竣工日期为2010年12月10日，因此承包人最晚应在2011年6月9日前主张优先权。
操作建议： 竣工验收合格后，立即在项目部台账中标记“优先权到期日”，并设置多重提醒（纸质、电子、专人负责）。
2. 在六个月内通过“法定方式”主张权利
行使优先权的合法方式包括：向法院起诉、申请仲裁，或在诉讼中明确提出“请求确认对工程折价或拍卖价款优先受偿”。请注意，仅发送催款函或私下协商，在司法实践中往往不被认定为有效行使优先权，不能起到阻断期限届满的效果。
操作建议： 若发包人在竣工后3个月内仍未付清工程款，即应在第5个月前启动诉讼或仲裁程序。最迟不得拖至第6个月的最后一两天，以免因立案材料不齐等意外导致超期。
3. 优先权请求权须明确写入诉讼请求
本案原告在诉状中虽列明“对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，但无奈超期，法院不予支持。若未超期，这一请求应写明工程名称、折价或拍卖范围、优先受偿金额等要素。
操作建议： 起诉状中单独列项：“判令原告对被告开发的某某工程在XX元范围内就折价或拍卖价款享有优先受偿权”。
4. 注意与工程价款结算的联动
本案中，双方在2012年5月才完成结算并出具欠条，此时距竣工已近一年半。施工企业不应等到结算完成再主张优先权——优先权期限届满后，即使债权成立，其受偿顺位也会沦为零星债权人。
操作建议： 在施工合同中明确约定“竣工验收后30日内完成结算”，若发包人拖延结算，承包人仍应在竣工后六个月内先行起诉主张工程款及优先权，避免因结算拖延而丧失优先权。
四、延展与行动建议
本案判决还提醒我们：建设工程价款优先受偿权虽然优先于抵押权和其他债权，但其“六个月”期限非常短，且属于除斥期间，任何协商、承诺都无法延长。施工企业必须将“竣工后六个月内起诉或仲裁”作为铁律。
若您正在遭遇工程款拖欠，请立即核查竣工验收日期，判断是否仍在优先权行使期限内。必要时，专业律师可帮助您在最短时间内完成证据整理、财产保全和立案程序，确保您的优先受偿权不因逾期而落空。
作者： 姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号