建设工程价款优先受偿权是承包人在发包人拖欠工程款时的“护身符”，但该权利的行使有严格期限。本文结合（2013）海民一初字第13号判决，剖析承包人因错过六个月期限而丧失优先受偿权的典型教训，并给出实务操作步骤，帮助您守住工程款最后一道防线。
一、案件基本情况
原告王某某以某建设公司名义承建被告某房地产公司开发的某商寓工程，双方签订《某商寓工程施工合同》，约定总建筑面积7113平方米，按每平方米970元计价，合同价款约为6900095.95元（含工程所需一切税金），被告应在工程竣工验收合格两个月内付清所有工程款。
合同签订后，原告依约进场施工。2010年12月10日，原告承建的某商寓工程项目已竣工验收并交付给被告。 2012年5月16日，双方经结算审核确认工程造价为685万元，被告仅支付485万元，尚欠163万元。被告承诺代缴税金37万元，并出具欠条，承诺于2012年11月16日前付清，欠款期间按月息1分计息。但被告始终未履行，原告遂诉至法院。
二、争议焦点：优先受偿权为何被驳回
本案中，原告请求对工程折价或拍卖价款优先受偿，但法院未予支持。法院判决原文如下：
“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条‘建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算’的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。”
注意，工程于2010年12月10日竣工验收，而原告起诉时间为2013年1月30日，显然远远超过了六个月的法定期间。即使被告欠款事实清楚、证据充分，优先受偿权依然因超期而丧失。
三、承包人应如何把握优先受偿权的“六个月”？
1. 第一步：准确确定起算时间
优先受偿权自“建设工程竣工之日”或“合同约定的竣工之日”起算。竣工时间以竣工验收报告或竣工验收备案表载明日期为准。若实际竣工日期晚于合同约定日期，应尽量以实际竣工日期为准，并及时收集竣工验收文件作为证据。
2. 第二步：在六个月内以法定方式行使权利
行使优先受偿权的法定方式包括：
- 向法院提起诉讼，并在诉讼请求中明确主张优先受偿权；
- 根据仲裁协议申请仲裁；
- 与发包人协议将工程折价，但须签订书面协议。
特别注意： 仅发送催款函或律师函，通常不被认为是“行使优先权”的有效方式。本案原告未在六个月内提起诉讼，也未与被告达成折价协议，导致权利落空。
3. 第三步：保留行使权利的关键证据
即使通过诉讼行使，也要在起诉状中写明“请求确认原告对涉案工程折价或拍卖价款享有优先受偿权”。同时保留起诉状副本、立案通知书等，证明已在期限内主张。
4. 第四步：综合考虑利息与工程造价
优先受偿权仅覆盖工程款本金，不包括利息、违约金。但承包人可以与工程款一并主张利息（本案按月息1%得到支持），并注意案件受理费由败诉方负担，诉讼成本可依法转移。
四、延展：错过优先受偿权仍有救济途径
虽然优先受偿权丧失，但承包人的普通债权依然存在。本案法院判决被告支付工程款163万元及利息（按月利率1%自2012年5月16日起计），且案件受理费由被告承担。这说明工程款本金和利息可以通过普通债权诉讼追回，只是在发包人破产或资不抵债时，无法优于抵押权人受偿。
实务提示：
- 若发现发包人经营异常，务必在竣工后六个月内启动法律程序；
- 若期限临近，可先起诉主张优先权，后续再补充证据；
- 建立工程款台账，定期核查付款进度，避免“躺在权利上睡觉”。
工程领域的每一个法定期间都关系真金白银。如果您正面临工程款纠纷，建议立即梳理竣工时间与付款证据，及时咨询专业人士，以免重蹈本案覆辙。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号