本文通过一则真实建设工程施工合同纠纷案例，深度剖析工程价款优先受偿权的行使期限及超期失权的法律后果，为承包人提供清晰的风险防范指引与实务操作步骤。
一、案件背景与争议焦点
被告房地产公司将其开发的京和商寓工程发包给原告施工，原告以某建设公司名义承建。工程于2010年12月10日竣工验收合格，双方于2012年5月16日结算确认工程造价为685万元，被告已付485万元，尚欠200万元（含代缴税金37万元）。被告出具欠条承诺分期付款，但逾期未付，原告遂起诉要求支付工程款及利息，并主张对工程折价或拍卖价款优先受偿。
本案核心争议焦点在于：原告的建设工程价款优先受偿权是否因超过法定行使期限而丧失？
二、判决书原文关键引述与裁判逻辑
法院在审理后，针对优先受偿权问题明确引述了相关法律依据：
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”的规定，原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。
关于合同效力及违约责任，法院认定：
原、被告签订的《京和商寓工程施工合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律法规规定，合法有效，本院应予认定。
合同签订后，原告依约施工，其承建的京和商寓工程项目已竣工验收并交付给被告，但被告只支付工程款4850000元给原告，至今尚欠工程款1630000元未付，也没有按约定代缴370000元税金属实……被告已构成违约，应当承担违约责任。
最终判决：被告支付工程款200万元及利息（月利率1%），但驳回原告优先受偿的诉讼请求。
三、实务启示：承包人应如何保障优先受偿权？
本案警示承包人：权利也有“保质期” 。即使工程款债权真实存在，一旦超过法定优先受偿权行使期限，将沦为普通债权，无法通过工程折价或拍卖获得优先受偿。为规避风险，建议采取以下步骤：
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明确竣工节点，倒排权利期限 在施工合同中明确约定“竣工之日”或“约定竣工之日”，并以此为基础计算六个月（旧法）或十八个月（新法）的行使期限。工程竣工后立即启动结算程序，避免拖延。
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在法定期限内主动行使权利 优先受偿权的行使方式包括：催告发包人付款、协商将工程折价、向法院申请拍卖、直接提起诉讼或仲裁。务必在期限内发出书面函件，并留存快递单、签收记录等证据。
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善用“结算确认书”与“欠条”固定债权 如本案中双方通过《结算核定书》和《欠条》明确了欠款金额和利息，这是主张债权的基础证据。若欠条中明确还款期限，则优先受偿权行使期限可能从应付款之日起算（新法规定），需特别关注。
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诉讼策略上优先主张并证明权利未超期 起诉时除要求支付工程款外，若主张优先受偿权，必须主动举证在法定期限内行使过权利。例如，提交在竣工后六个月内发出的主张优先受偿的书面催告函、律所函或起诉状。若无法举证，法院将不支持优先受偿。
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关注法律变化，及时调整应对 本案适用旧法，期限为六个月且自“竣工之日”起算。但现行《民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使优先受偿权的最长期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。新法对承包人更为有利，但仍需及时行使。
四、延展与行动建议
建设工程价款优先受偿权是承包人维护自身权益的“利器”，但也是一把“双刃剑”——未在法定期限内行使，则权利消灭。承包人不仅要在合同履行中留存过程资料，更应在竣工后第一时间寻求专业律师介入，制定权利行使方案。
如果您正面临工程款催收或优先受偿权争议，建议立即梳理合同、结算文件、催款记录，并咨询专业建设工程律师。早一步行动，多一分保障。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号