在建设工程领域，工程款拖欠是承包人面临的最大风险之一。即使工程已竣工验收，若未在法定期限内行使建设工程价款优先受偿权，承包人可能丧失就该工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。本文通过分析一则真实判例，提炼优先受偿权行使期限的法律要点与实务操作步骤，为建设工程承包人提供风险防范指引。
一、案情回溯：竣工验收两年后主张优先权被驳回
2008年12月6日，原告以某建设工程有限公司名义承建被告开发的商寓工程，双方签订施工合同，约定按建筑面积每平方米970元计价，工程竣工验收合格后两个月内付清全部工程款。2010年12月10日，工程竣工验收并交付。2012年5月16日，双方结算确认工程造价为685万元，被告已支付485万元，尚欠200万元（含代缴税金37万元），被告出具欠条承诺分期付款并支付利息。
因被告逾期未付，原告诉至法院，请求判令被告支付工程款及利息，并主张对该工程折价或拍卖价款优先受偿。法院经审理后认为：
原告自建设工程竣工之日起六个月内未行使优先权，故其请求对上述工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿没有依据，本院不予支持。
最终判决被告支付工程款及利息，但驳回了原告的优先受偿权诉讼请求。该案判决书案号为**（2013）海民一初字第13号**。
二、争议焦点：优先受偿权行使期限的起算与逾期后果
本案核心争议在于：承包人主张工程价款优先受偿权是否超过法定六个月期限？根据当时适用的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第四条规定：
建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
本案中，工程于2010年12月10日竣工验收合格，而原告直至2012年5月结算后才在诉讼中主张优先受偿权，明显超过六个月期限。法院据此认定原告丧失优先受偿权，仅支持普通金钱债权。
三、实务要点：承包人行使优先权必须把握的三大步骤
步骤一：明确期限起算点，紧盯“竣工之日”
优先受偿权六个月的行使期限，起算点为“建设工程竣工之日”或“合同约定的竣工之日”。承包人切勿误认为只要工程款未清偿，优先权就一直存在。无论工程款结算是否完成、欠条是否出具，优先受偿权都会因期限经过而消灭。
步骤二：在法定期限内主动“行使权利”
“行使优先权”不能停留在口头催讨，必须采取具有法律意义的行为。实务中有效方式包括：
- 在六个月内向法院提起诉讼或申请仲裁，并在诉请中明确主张优先受偿权；
- 在六个月内申请对工程进行拍卖、变卖，或向执行法院申请参与分配并主张优先受偿；
- 发函催告并明确表示主张优先权，但该方式效力存疑，建议以诉讼或仲裁为最稳妥。
步骤三：证据留痕，证明“已在期限内主张”
承包人应保存好竣工报告、竣工验收意见书、结算核定书等文件，准确记录竣工日期。若通过诉讼主张权利，起诉状必须在期限届满前递交并备注“优先受偿”诉求，否则可能像本案原告一样，因超过六个月而丧失优先权。
四、延伸思考：新法背景下优先受偿权行使期限的变化
值得注意的是，上述判决依据的旧批复已被废止。现行《民法典》第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
这一变化对承包人更为有利，但“应当给付工程价款之日”与“竣工之日”并不必然相同。承包人仍应高度关注合同约定的付款节点、结算确认时间，及时在期限内行使权利，避免因拖延失权。同时，实际施工人是否享有优先受偿权，需结合挂靠、转包等具体法律关系审慎判断。
建设工程无小事，款项回收须行动。建议每一位承包人将优先受偿权的“期限倒计时”纳入项目管理流程，一旦触发竣工验收或应付款节点，立即启动法律主张程序。您是否清楚自己手中工程的优先权期限还剩多久？欢迎深入交流，共同守护建设者的合法权益。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）海民一初字第13号