姜清东律师 北京安博（上海）律师事务所北京安博（上海）律师事务所合伙律师，北海仲裁委员会仲裁员。 咨询电话：13132793280。 擅长领域：建设工程。 姜清东律师，执业28年，专注建设工程领域，以北海为核心覆盖广西，外地可协商委托，办800+案件胜诉率92%，为当事人挽损超3亿，2023年获北海房协消保优秀律师。
从一起真实案例看建设工程价款优先受偿权的行使边界
建设工程领域，承包人最怕的不是干活累，而是干了活拿不到钱。尤其当开发商资金链断裂时，承包人往往面临“赢了官司拿不到钱”的窘境。此时，建设工程价款优先受偿权就成了承包人的“救命稻草”。但这项权利并非无限制，行使条件苛刻，稍有疏忽就可能导致权利灭失。本文结合一则真实案例，详细分析该项权利的实务要点。
一、基本案情
2019年，某建筑公司（下称“承包人”）与某房地产开发公司（下称“发包人”）签订施工合同，承建某住宅项目。2021年工程竣工验收合格，但发包人尚欠工程款1200万元。经多次催讨无果，承包人于2022年1月向法院起诉，要求支付工程款，并主张对案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。发包人辩称，承包人在起诉前未在合理期限内催告，且起诉时距竣工已超过18个月，已超过法定优先权行使期限，故不应支持。
二、法律分析
（一）优先受偿权的行使期限
根据《民法典》第807条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第41条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，工程于2021年6月竣工验收合格，双方确认的竣工结算报告载明发包人应于2021年7月1日前支付全部工程款。因此，优先受偿权行使期限的起算点为2021年7月1日，至2023年1月1日届满。承包人于2022年1月起诉，显然在18个月之内，发包人的抗辩不能成立。
（二）催告是否为必经程序
《民法典》第807条规定，发包人逾期不支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。但该“催告”并非行使优先受偿权的前置程序。司法实践中，承包人直接起诉主张优先受偿权的，法院一般予以支持。本案承包人虽未单独催告，但在起诉状中明确要求支付工程款，视为已催告，不影响优先受偿权的行使。
（三）优先受偿权的范围
根据司法解释第40条规定，承包人的建设工程价款优先受偿权仅覆盖实际发生的工程价款，包括工作人员报酬、材料款等，但不包括逾期付款违约金、损害赔偿等。本案承包人主张的1200万元中，经核算有100万元属于违约金，法院最终只支持1100万元享有优先受偿权。
三、实务建议
建设工程价款优先受偿权是承包人最重要的权利之一，但实践中许多承包人因未及时行使或证据不足而丧失权益。建议承包人：
- 在合同履行中保存好工程款支付节点及催收记录；
- 在发包人逾期付款后，尽快以书面形式催告并保留证据；
- 在18个月法定期限内提起诉讼或申请仲裁，避免超期；
- 若工程已被查封拍卖，应及时申报债权并主张优先权。
结语
法律不保护躺在权利上睡觉的人。只有充分理解优先受偿权的行使规则，才能在工程款纠纷中占据主动。若您正面临类似困扰，可联系专业律师寻求帮助。