在建设工程合同纠纷中，施工方为追索工程款常申请财产保全，查封开发商名下房产，由此引发购房人（案外人）与施工方（保全申请人）的权利冲突。本文以（2023）桂0503执异80号执行裁定书为样本，剖析购房人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的构成要件，为建工企业及购房人提供风险防范与救济路径参考。
一、争议焦点：购房人是否满足排除执行的四项条件
本案系建设工程合同纠纷执行保全阶段，施工方申请查封开发商名下不动产，购房人刘某提出异议。核心争议在于：刘某在法院查封前已签订合同、付清房款并实际占有房屋，但未办理过户登记，能否排除法院的保全查封？法院审查后认定刘某异议成立，裁定中止执行。其裁判逻辑与实务要点如下。
二、法律依据：第二十八条排除执行规则的适用
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案裁定书明确指出：“案外人刘某某与北海亿博房地产开发有限公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋，案涉房屋未能办理过户登记至案外人刘某某名下，其原因在于房屋出卖人北海亿博房地产开发有限公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记，故案外人刘某某所提异议符合上述第二十八条规定的排除执行条件。”
三、裁判要点：四项条件的逐项认定与证据固定
1. 查封前签订合法有效的书面买卖合同
法院认定购房合同签订时间早于查封时间。本案中，刘某与开发商于2022年12月12日签订《商品房买卖合同》，而法院于2022年12月20日作出保全裁定，2023年2月6日发出协助执行通知书并查封。合同签订在先，且合同内容合法有效。实务提示：购房人应留存合同原件、网签备案记录等，证明签约时间。
2. 查封前已合法占有该不动产
裁定书查明：“刘某1于2023年1月1日开始实际占有使用案涉房屋，缴纳案涉房屋物业管理费用。”注意：本案查封登记时间为2023年2月16日（不动产登记中心复函日），而占有时间为1月1日，故符合“查封前占有”。实务提示：占有行为需有客观证据，如物业费缴费凭证、水电费记录、钥匙交接单、入住照片等。
3. 已支付全部价款
裁定书载明：“案外人刘某1于2022年12月31日向北海亿博房地产开发有限公司支付购房款222705元。”虽然合同约定付款截止日为12月31日，但法院认可该支付行为。实务提示：购房款支付最好采用银行转账并备注“房款”，避免现金交易；若分期付款，需确保剩余价款按法院要求交付执行。
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记
本案未办过户原因在于开发商未及时提交办证资料。裁定书认定：“房屋出卖人北海亿博房地产开发有限公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记。”实务提示：购房人应及时催告开发商办理过户，保留催告函、微信聊天记录等证据；若开发商拖延，可向不动产登记部门投诉或起诉要求协助过户。
四、实务延伸：建设工程价款优先受偿权与购房人权利顺位
本案虽未直接涉及建设工程价款优先受偿权，但施工方申请保全的底层债权源于建设工程合同纠纷。法律上，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《民法典》第八百零七条精神，消费者支付购房款并实际占有的购房人权利优先于建设工程价款优先受偿权。因此，施工企业在申请保全开发商房产时，应事先排查房产是否已出售给购房人，避免保全异议导致工期与资金压力；购房人则应注意保存合同、付款、占有证据，及时办理预告登记或过户。
如需进一步了解建设工程优先受偿权与执行异议之诉的实操细节，可咨询专业律师。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异80号