在建设工程领域，施工方因工程款纠纷申请财产保全、查封被执行人名下不动产，是常见的维权手段。然而，当被查封房产已出售给购房者、购房者已付清全款并实际入住时，购房者的权利能否对抗法院的查封？本文结合一份执行异议裁定书，深度解析此争议焦点的法律适用与实操路径，为施工企业与购房者提供明确指引。
一、案情概要：施工方申请保全，购房者提出异议
申请执行人中信国安建工集团有限公司与被执行人北海国安城市开发有限公司因建设工程施工合同纠纷，法院于2022年2月16日作出（2021）桂0503民初6097号民事裁定，查封被执行人名下价值506万余元的财产，并于同年4月21日实际查封了登记在被执行人名下的案涉房屋。
此时，案外人张某（1957年生，住山东省昌邑市）提出执行异议，主张其已于2018年5月31日与被执行人签订《商品房买卖合同（预售）》，支付了全部购房款779776元，并办理了备案登记、收房、缴纳物业费及维修基金等手续，案涉房屋虽登记在被执行人名下，但实际权利已归其所有，故请求解除查封。
二、争议焦点与法律依据：购房者权利能否排除施工方的“保全查封”？
本案核心争议在于：在金钱债权执行中，购房者（案外人）对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在何种条件下能够排除法院的查封执行？
法院最终援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条作出裁判。该条规定：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
该条款确立了购房者“物权期待权”优先于一般金钱债权的法律基础。本案中，法院经审查认定前述四项条件均已满足，故裁定中止对案涉房屋的执行。
三、逐项拆解：购房者成功排除执行的四大要件实操指南
结合本案查明事实，具体分析如下（注意：以下姓名、公司名称已做模糊化处理）：
（一）要件一：查封前已签订合法有效的书面买卖合同
法院查明：
“案外人与被执行人于2018年5月31日签订了《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋性质为住宅，约定房屋价格为779776元。”
此要件重在时间节点——合同签订须在法院查封行为生效之前。本案中，查封发生于2022年，而合同签订为2018年，时间差明显。施工企业在申请保全时，务必先核查被执行人名下不动产是否存在已售未过户的情况，否则保全可能落空。
方法步骤：案外人提供《商品房买卖合同（预售）》、合同备案证明，证明签约时间与合同真实性。合同需具备书面形式，且签约主体、标的物、价款等核心条款合法有效。
（二）要件二：查封前已合法占有该不动产
法院查明：
“案外人已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记。” “案外人已交纳物业费及维修基金。”
“合法占有”不以办理过户登记为要件，但需有实际控制和使用的事实。司法实践中，接收房屋钥匙、缴纳物业费、装修入住等均是占有意思与事实的直接证据。
方法步骤：案外人应保存并提交：房屋交接单、钥匙签收记录、物业费缴费票据、装修合同及付款凭证、水电煤气户名变更或缴费单据等。本案中，物业费及维修基金票据成为认定占有的关键书证。
（三）要件三：已支付全部价款或已按约支付部分且剩余价款已交付执行
法院查明：
“案外人已支付全部价款并交纳了购房款契税。”
本案中，购房款779776元已一次性付清，且契税票据齐全，证明交易真实、资金流向清晰。该项要件要求买受人须完成对价支付，若仅支付部分价款，则需将剩余价款按法院要求交付执行。
方法步骤：提交银行转账凭证、POS单、开发商出具的收款收据、购房发票、契税完税凭证等。款项支付时间亦应在查封之前，建议通过银行转账留痕，避免现金支付。
（四）要件四：非因买受人自身原因未办理过户登记
该要件要求买受人对未能过户不存在主观过错。司法实践中，常见“非自身原因”情形包括：开发商未取得预售许可、房屋存在抵押或他项权利、开发商不配合办理、土地或规划手续瑕疵等。
本案中，案涉房屋已办理“北海市商品房预售合同登记备案证明”，但因被执行人涉诉、被保全查封，客观上导致过户受阻，此系开发商原因而非买受人过错。
方法步骤：收集开发商未按期交房办证的通知函件、不动产登记中心出具的未办理过户原因说明、相关部门查册档案中的抵押或查封记录等，证明过户障碍非自身过错。
四、裁判结果与法条适用
本案法院作出如下裁定：
“中止对海景大道128号中信国安北海第一城二区3幢1单元0402号房屋的执行。”
裁定书同时引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及《执行异议复议规定》第十六条第二款、第二十八条。法院认为：
“在本案中，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款，且已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记。故案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。”
五、延伸思考：施工企业如何防控“保全落空”风险
本案对建设工程领域的施工企业具有重要警示意义：即便施工方已取得财产保全裁定，若被执行人名下房产已出售给购房者并满足《执行异议复议规定》第二十八条，保全执行亦会中止。为此，建议施工企业在申请保全前：
- 核查不动产登记与销售状况：申请保全前，向不动产登记中心查询拟查封房产的登记信息、是否已办理合同备案、是否存在网签或预告登记等。
- 选择恰当的保全标的：优先选择被执行人自持、未销售、无权利负担的资产进行查封，如自用办公楼、未售住宅、国土土地使用权等。
- 关注购房者“物权期待权”的法律边界：若查封标的确已销售，评估购房者是否已满足前述四要件，主动调整保全策略，或另行查封其他财产。
- 及时跟进执行异议程序：一旦案外人提出执行异议，应及时提交书面答辩意见及证据，必要时可委托专业律师代理。
对于购房者而言，本案亦明确了权利救济路径：若房产被施工方申请查封，应第一时间收集合同、备案、付款、占有等证据，依据《民事诉讼法》第二百三十四条及《执行异议复议规定》第二十八条提出执行异议；若异议被驳回，还可依据第十六条第二款提起执行异议之诉，实现权利闭环。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异101号