建设工程施工合同纠纷中，施工方为追索工程款申请财产保全，查封开发商名下房产是常见策略。然而，当购房者已支付全部房款并实际入住，其权利能否对抗法院的查封？本文结合（2023）桂0503执异95号执行裁定，深度解析购房者排除执行的四项法定要件，为施工企业与购房者提供风险防范与救济路径的核心指引。
一、案件背景：施工合同纠纷引发保全异议
某建设公司（原申请执行人）与某房地产公司（原被执行人）因建设工程施工合同纠纷，法院作出（2021）桂0503民初7300号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结某房地产公司名下价值34257539.34元的财产。2022年2月14日，法院作出（2022）桂0503执保45号协助执行通知书，查封了某房地产公司名下位于北海市的某房屋。
案外人刘某某（原审案外人）提出异议，称其已于2020年6月11日签约购买该房屋，并完成备案、收房、缴纳物业费等手续，虽然房屋仍登记在某房地产公司名下，但实为其所有，请求解除查封。法院查明后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行。
二、争议焦点：购房者权利能否对抗施工企业保全查封
本案并非审查建设工程施工合同本身的工程款争议，而是执行程序中案外人异议是否成立的问题。核心法律争议在于：在施工企业申请保全查封的金钱债权执行中，购房者已付款并占有房屋但未办理过户登记，其享有的不动产权益能否排除法院的查封执行？
法院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，只要购房者同时满足以下四项条件，即可排除执行：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
三、裁判规则拆解：四项要件及举证方法
以下结合本案查明事实，逐项说明裁判机关如何审查，并为诉讼参与人提供具体操作步骤。
步骤一：锁定“查封前签订书面合同”的时间节点
购房者需提供《商品房买卖合同（预售）》、网签记录等证据，证明合同签订时间早于法院查封时间。
本案中，法院查明：“案外人与被执行人于2020年6月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋性质为住宅，约定房屋价格为5877349元。”而查封裁定作出于2022年1月27日，合同签订时间明显早于查封时间，满足第一项要件。
操作建议：保存好合同原件、预售备案信息，合同中应当明确房屋坐落、价格、付款方式等要素，确保合同合法有效。
步骤二：完成“合法占有”并保留证据
“合法占有”并不要求实际入住，收房、缴纳物业费、维修基金、装修等均可证明购房者对房屋已形成事实上的控制。
本案中，法院查明：“案外人已交纳物业费及维修基金”，结合案外人主张的“完成收房手续”，法院认定其已“接收案涉房屋”，构成合法占有。
操作建议：购房者应在交房后立即办理收房手续，留存钥匙交接单、物业费缴费凭证、水电燃气的开通记录等，形成完整的占有证据链。
步骤三：证明“已支付全部价款”或剩余价款可交付执行
支付凭证是核心证据，包括购房发票、银行转账记录、POS单、契税票据等。本案中，法院明确记载：“案外人已支付全部价款并交纳了购房款契税。”同时，案外人提供了购房发票、契税票据作为证据，满足价款支付要求。
操作建议：付款时尽量采用银行转账等可追踪方式，并索要正规发票。若仅支付部分房款，剩余尾款需按法院要求交付执行，再主张排除执行。
步骤四：证明“未办理过户登记”非因购房者自身原因
这一项要求购房者对未过户不存在过错，如房屋被开发商设定抵押、被其他法院查封、或开发商不配合等客观障碍。本案中，案涉房屋“已办理北海市商品房预售合同登记备案证明”，说明购房者已履行网签备案程序，具备过户条件；而未过户的原因显然不在购房者，法院因而支持其主张。
操作建议：购房者应保留催促开发商办理过户的书面记录、聊天记录、催告函等。若发现房屋存在抵押或查封，应及时提出异议，避免被动。
四、对建设工程相关市场主体的启示
对施工企业的风险提示
- 申请财产保全前，应调查目标房产是否已预售或由他人占有。若存在真实购房者，保全可能面临被解除的风险，浪费司法资源。
- 若案外人异议成立，施工企业应及时申请换封或提供其他财产线索，避免工程款债权落空。
- 应重点关注购房者是否“真实占有”，防范开发商与关联方虚构买卖关系恶意逃避执行。
对购房者的行动指引
- 签约后及时网签备案，并保留全部付款、缴费、收房凭证。
- 发现房屋被查封时，应在法定期限内向执行法院提交书面异议，附上证据材料。
- 若对法院驳回异议的裁定不服，可依据《民事诉讼法》第二百三十四条规定，在裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。
五、延展与思考
本案裁定确认了符合四要件的购房者权利能够排除施工企业的保全查封。同时也要注意，《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行；若申请执行人享有抵押权等优先受偿权，购房者能否排除执行则需适用第二十九条的规定，标准可能不同。建设工程领域各方主体应结合具体案情妥善应对，必要时寻求专业法律人士支持。
若您在建设工程或房产纠纷中遇到类似保全和执行问题，建议及时固定证据、咨询专业律师，以最大限度维护自身合法权益。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异95号