建设工程领域，施工方为追讨工程款申请财产保全司空见惯，但若查封房产实为购房人已付款入住的住宅，权利冲突如何化解？本文结合（2023）桂0503执异105号执行裁定书，解析购房人如何依据《执行异议和复议规定》第28条排除强制执行，为建设工程各方及购房者提供风险防范与救济路径。
一、争议聚焦：工程款保全查封与购房人权利的博弈
在建设工程施工合同纠纷中，承包人常申请查封发包人名下资产。但若发包人已将房产出售给购房人，且购房人已付全款、实际入住，仅因未办理过户登记，房产仍登记在发包人名下，此时法院查封该房产，购房人能否成功“解封”？
（2023）桂0503执异105号案给出了肯定答案。该案中，案外人芦某与被执行人北海国安城市开发有限公司（以下简称“北海国安”）签订《商品房买卖合同（预售）》，支付全部房款并完成备案、收房、缴纳物业费和维修基金，但房产登记仍在北海国安名下。后因施工方中信国安建工集团有限公司与北海国安的建设工程款纠纷，法院依申请查封了该房产。芦某提出执行异议，法院最终支持其请求，裁定中止执行。
二、法律依据：第28条四要件逐一击破
本案核心法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。法院裁定书原文指出：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
对照本案，法院认定的关键事实如下：
- 查封前已签约：2018年5月11日，芦某与北海国安签订《商品房买卖合同（预售）》，早于2022年2月16日法院作出查封裁定。
- 查封前已合法占有：芦某已完成收房手续，并缴纳物业费，符合“合法占有”的认定标准。
- 已支付全部价款：合同约定房价1105562元，芦某支付全款并缴纳契税、维修基金，有购房发票和票据为证。
- 非因买受人自身原因未过户：案涉房屋已办理“北海市商品房预售合同登记备案证明”，但未办理不动产转移登记。法院未将其归责于购房人，而是认定其已尽到合理注意义务。
裁定书明确：“案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款，且已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记。故案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。”
三、实操路径：购房人及施工方如何应对
1. 购房人三步维权法
- 第一步：收集证据链。整理身份证复印件、购房合同、全额付款发票、契税及维修基金票据、物业费缴纳凭证、商品房预售合同备案证明、收房确认文件等。证据越完整，越能证明“真实购房”而非“恶意串通”。
- 第二步：提交书面执行异议。依据《民事诉讼法》第二百三十四条，向查封法院提交《执行异议申请书》，说明查封标的归自己所有或已合法占有，并附证据清单。
- 第三步：关注裁定后续。法院应在收到异议后十五日内审查。若裁定支持，则中止执行；若被驳回，可提起执行异议之诉。本案裁定书尾部告知：“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
2. 建设工程施工方的风险管控
- 保全前尽职调查：申请财产保全前，应查清目标房产是否存在已售未过户、备案登记、实际占有等情况。可通过不动产登记中心查询、现场走访、物业访谈等方式识别“隐形权利人”。
- 财产线索多元化：优先查封未预售的在建工程、土地、设备等，避免误伤善意购房人，引发执行异议拖延回款周期。
- 合规应对异议：若购房人提出异议，施工方应审慎审查其合同真实性、付款凭证及占有事实。若发现虚假交易或恶意逃债，可向法院提交反驳证据。
3. 发包人（被执行人）的合规警示
- 及时办理过户：收取购房款后应尽快配合购房人完成不动产转移登记，避免因自身债务导致购房人资产被查封。
- 避免一房二卖或账外收款：若被认定恶意串通转移资产，不仅无法对抗执行，还可能面临罚款、拘留乃至刑事责任。
四、延伸思考：建设工程款优先受偿权与购房人权利顺位
本案虽未涉及工程款优先受偿权，但实务中常出现施工方主张工程款优先权与购房人物权期待权的冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已经支付全部或者大部分所购商品房款项的消费者。这也意味着，只要购房人符合《执行异议和复议规定》第28条或第29条情形，其权利往往优先于施工方的工程款债权（尤其是一般保全查封情形）。
因此，施工方在追索工程款时，切勿以为查封房产即高枕无忧。事前评估购房人情况、事中快速推进诉讼程序、事后灵活调整保全对象，才是高效回款的正确姿势。
购房人若发现房产被查封，务必在收到裁定后15日内提起执行异议之诉，切勿拖延。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异105号