在建设工程施工合同纠纷中，施工方为追索工程款常申请查封开发商名下不动产，但若该不动产已出售给购房者，购房者能否排除强制执行？本文以一则真实案例为切入点，解析购房者执行异议的法律要件与操作步骤，为建设工程相关主体提供风险防范与权利救济的实务指引。
一、案件背景与争议焦点
某建工公司与某城市开发公司因建设工程施工合同纠纷诉至法院，法院于2022年2月16日作出（2021）桂0503民初6090号民事裁定，查封开发公司名下价值12023143.4元的财产。同年4月21日，法院向不动产登记机构发出协助执行通知书，查封了案涉房屋——海景大道128号某小区7幢2503号。
此时，案外人孙某提出异议，称其已于2018年5月7日签订购房合同并完成备案、收房，缴纳了物业费，该房屋虽登记在开发公司名下，但实际已归其所有，请求解除查封。争议焦点在于：购房者在法院查封前已签约付款并占有房屋，但未办理过户登记，能否排除施工方的财产保全执行？
二、法院裁定与法律依据
法院经审查，查明以下事实：
- 案外人与被执行人于2018年5月7日签订了《商品房买卖合同（预售）》，案涉房屋性质为住宅，约定房屋价格为560328元，案外人已支付全部价款并交纳了购房款契税。
- 案涉房屋已办理北海市商品房预售合同登记备案证明。
- 案外人已交纳物业费及维修基金。
法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款，且已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记。故案外人的异议请求符合法律规定，法院裁定：中止对案涉房屋的执行。
三、建设工程施工方申请查封时的实务要点
本案对建设工程施工方具有重要警示意义。施工方在申请财产保全或执行时，不能仅凭不动产登记在开发商名下就径行申请查封，而应提前核查该不动产是否存在已售出并交付的情况。具体操作步骤建议如下：
- 申请查封前，向不动产登记中心查询该房屋是否已有预告登记或合同备案信息；
- 实地勘查房屋是否有人居住或装修，收集占有使用证据；
- 若发现存在购房者，应谨慎评估该财产的可执行性，避免查封后因执行异议导致程序空转、诉讼周期延长；
- 可要求开发商提供未售房源清单，优先查封未出售、无权利负担的资产。
四、购房者排除执行的四大要件及举证指引
根据上述司法解释第二十八条，购房者需同时满足四个条件。结合本案，购房者及其代理人应注意以下证据准备：
| 要件 | 关键证据 | 本案对应情况 | |------|----------|--------------| | 查封前已签书面合同 | 商品房买卖合同、网签记录 | 2018年5月7日签约 | | 查封前已合法占有 | 收房确认书、物业费票据、装修合同 | 已接收房屋并缴纳物业费 | | 已支付全部或大部分价款 | 购房发票、付款凭证、契税票据 | 支付全部价款560328元 | | 非因自身原因未过户 | 备案证明、开发商未配合办证说明 | 已办理备案登记 |
需要特别提示的是，文书中明确：“非因买受人自身原因未办理过户登记”在实践中认定较为灵活。本案中购房者已办理合同备案登记，说明其已积极行使权利，未过户系开发商原因导致，故法院认定满足该要件。
五、延伸思考与行动建议
在建设工程领域，施工方与购房者之间的权利冲突频发。施工方应认识到，购房者依据《执行异议和复议规定》第二十八条享有的物权期待权，在满足条件时优先于一般金钱债权。对于购房者而言，若遇房屋被查封，应在收到裁定后十五日内向执行法院提出书面异议，并准备完整证据链。
需要强调的是，本案裁定书末尾明确告知：“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这意味着，若执行异议被驳回，购房者还可通过执行异议之诉寻求最终救济。
作为建设工程领域的法律从业者，无论是代表施工方还是购房者，都应当熟稔该司法解释第二十八条的适用条件，提前收集和固定证据，方能在执行博弈中掌握主动权。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异108号