在建设工程施工合同纠纷中，施工方为追索工程款，常申请法院查封开发商名下的在建或已售房产。此时，已支付购房款并实际入住却尚未办理过户登记的购房人，如何维护自身权益？本文结合真实案例，解析购房人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行的四个核心要件，并提供具体操作指引。
一、案情回顾：购房人异议成功，法院中止执行
某建工集团与某城市开发公司因建设工程施工合同纠纷诉至法院，银海区人民法院作出（2021）桂0503民初6093号民事裁定，查封了被执行人某城市开发公司名下价值42421607.85元的财产。案外人胡某以其已购买其中一套房屋为由提出执行异议，请求解除对北海第一城二区7幢1406号房屋的查封。
法院查明：胡某于2018年5月10日与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房价532224元，已支付全部价款并缴纳契税，办理了预售合同登记备案，且已实际收房、缴纳物业费及维修基金。最终，法院裁定中止对该房屋的执行。
二、法律依据：第二十八条的四要件
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：
金钱债权执行中，买受人对登记在被被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，法院认为：
“案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款，且已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记。故案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。”
三、四要件详解及实务证据准备
要件一：查封前已签订合法有效的书面买卖合同
购房人必须在法院查封之前与开发商签订正式书面的《商品房买卖合同》。需注意合同签订日期应早于查封裁定日期，且合同真实有效。
证据准备：完整的购房合同原件、网签备案记录。
要件二：查封前已合法占有该不动产
“合法占有”一般指实际接收房屋、取得钥匙、办理入住手续，或已进行装修、居住等。本案中，胡某在查封前已“收房”，并缴纳物业费，构成实际占有。
证据准备：房屋交接单、物业费缴纳票据、水电费缴费记录、装修合同或现场照片等。
要件三：已支付全部价款或部分价款+剩余交付执行
本案中胡某“已支付全部价款”，且有“购房发票、契税票据”为证。若未付全款，则需将剩余价款按法院要求交付执行。
证据准备：银行转账凭证、购房发票、契税完税证明、收据等。
要件四：非因买受人自身原因未办理过户登记
通常指开发商原因（如未取得初始登记、被查封）导致无法过户，而非购房人怠于办理。本案中，胡某已办理备案登记，尽到了合理注意义务，未过户并非其自身过错。
证据准备：备案登记证明、催促开发商办理过户的沟通记录、因查封无法过户的书面说明等。
四、具体操作步骤
- 梳理证据清单：对照上述四要件，逐项收集并复印证据，整理成册。
- 提交书面执行异议：向查封法院提交《执行异议申请书》，明确请求解除查封并中止执行，附上证据材料及身份证明。
- 等待法院审查：法院将在收到异议后十五日内审查。若理由成立，裁定中止执行；若被驳回，可自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。
五、延展提示
符合第二十八条的购房人，可有效排除施工方建设工程价款优先受偿权的强制执行。但需注意，若购房人未实际占有房屋、未支付全款，或存在明显过错，则可能无法获得支持。因此，建议购房人尽早办理过户登记，避免风险。如已陷入类似纠纷，应尽快咨询专业律师，准备充分证据，依法提出异议。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异106号