在建设工程施工合同纠纷中，财产保全查封被执行人不动产，是施工方保障债权实现的常用手段。然而，当被查封房屋早已出售给购房人，买受人能否排除强制执行？本文结合（2023）桂0503执异103号执行裁定书，解析买受人成功解封的关键路径，为同类纠纷提供实务参考。
一、案件背景：施工债权与购房权利的碰撞
申请执行人中国建筑某局（以下简称“中建某局”）与被执行人北海某城市开发有限公司（以下简称“北海某公司”）因建设工程施工合同纠纷诉至法院，中建某局申请财产保全，法院查封了登记在北海某公司名下的一处房产。案外人包某以其系该房屋真实买受人为由提出异议，请求解除查封。
法院查明，案外人包某于2019年10月29日与被执行人签订《商品房买卖合同（预售）》，已支付全部购房款3556402元并缴纳契税，办理了预售合同登记备案，且已交纳物业费及维修基金。法院最终裁定中止对案涉房屋的执行。
二、核心法律依据：执行异议“四要件”规则
本案裁定理由直接引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
该条文是买受人排除金钱债权执行的核心武器。要在建设工程查封案件中成功解封，必须逐项满足上述条件。
三、具体方法与步骤：如何构建有效抗辩
第一步：锁定“签订合同”时间节点
必须在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。这里的“合法有效”，强调合同内容不违反法律强制性规定，且系双方真实意思表示。操作上，买受人应保留合同原件、网签备案记录，并注意合同签署日期必须早于法院查封裁定日期。
本案中，法院查明“案外人与被执行人于2019年10月29日签订了《商品房买卖合同（预售）》”，而查封行为发生在2022年2月14日，显然满足“查封之前签订”的要求。
第二步：证明“合法占有”事实状态
“合法占有”不仅指实际居住或使用，还包括已完成交房并控制房屋。实践中，物业费缴纳票据、水电费记录、钥匙交接确认单、装修入住证明等，都是有力证据。本案案外人提供了“物业费票据、维修基金票据”，足以证明其已接收房屋并实际管控。
第三步：确保“付款”证据链完整
支付全部价款是最优情形；若仅支付部分价款，则需将剩余价款按法院要求交付执行。关键证据包括：银行转账流水、定金收据、购房发票、契税完税凭证。本案中，案外人提供了“购房发票、契税票据”，并明确“已支付全部价款”，形成完整闭环。
第四步：说明“未过户”非因买受人原因
常见原因包括：被执行人不配合、标的物存在在建工程抵押、政策限制等。买受人应举证曾积极催告过户或存在客观障碍。本案中，法院认定“已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记”，虽未办理过户，但案外人已尽到合理注意义务，未过户原因不能归咎于买受人。
四、本案启示：施工方与买受人的双向警示
对于建设工程施工企业而言，申请保全时不能仅凭不动产登记信息判断权属，应实地勘查房屋是否已被他人占有使用，避免因保全错误引发执行异议，导致程序延迟。对于已经购买在建工程房屋的买受人，务必留存好合同、付款、占有等全套证据，一旦房屋被查封，及时依据《民事诉讼法》第二百三十四条提出异议，并参照上述四要件组织证据。
若你正面临类似执行难题，建议尽快咨询专业律师，评估证据有效性，把握15日异议期限，依法维护自身权益。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异103号