在建设工程施工合同纠纷中，施工方为保全债权，常会申请法院查封开发商（被执行人）名下的在建或已售房产。然而，若购房人早已支付房款并实际占有，其权利能否排除施工方的执行申请？本文结合（2023）桂0503执异107号执行裁定，解析《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用逻辑，为建工企业和购房者提供风险识别与应对指南。
一、案件背景与争议焦点
本案系建设工程施工合同纠纷引发的执行异议。申请执行人某建工公司因与被执行人某城市开发公司发生建设工程施工合同纠纷，向法院申请财产保全。法院裁定查封被执行人名下价值42421607.85元的财产，并具体查封了案涉房屋——北海某项目二区7幢2306号。
案外人赵某提出异议，主张其于2018年5月与被执行人签订《商品房买卖合同（预售）》，已支付全部房款、完成备案登记并收房入住，故请求解除对案涉房屋的查封。争议焦点因此集中于：在金钱债权执行中，购房人对登记在被执行人名下不动产的异议能否排除法院的强制执行？
二、法律依据与裁判逻辑
法院经审查后认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，购房人需同时满足以下四项条件，其权利方能排除执行：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院认定，案外人赵某在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，接收房屋并办理了备案登记，因此其异议符合法律规定，最终裁定中止对案涉房屋的执行。
三、购房人排除执行的四个要件详解
1. 查封前已签订合法有效的书面合同
方法要点：需留存《商品房买卖合同（预售）》原件，并确认合同签订时间早于法院查封裁定作出之日。本案中，赵某于2018年5月24日签订合同，而法院查封发生于2022年，时间节点清晰。
2. 查封前已合法占有不动产
占有事实的证明包括：收房确认书、物业费缴纳凭证、装修合同及水电费单据等。赵某提供了物业费票据、维修基金票据，并与装修公司签订合同，充分证明其已实际控制房屋。
3. 已支付全部价款或按约支付部分价款
操作建议：购房人应保存全部转账记录、购房发票及契税完税证明。本案赵某支付了房屋总价563904元，并缴纳契税，证据链完整。
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记
审查重点：房屋未过户不能归责于购房人。常见的合理理由包括开发商逾期办证、在建工程未竣工、抵押未解除等。本案中，房屋已办理商品房预售合同登记备案证明，表明购房人已尽注意义务，未过户系开发商原因导致。
四、实务启示与风险防范
对建工企业（申请执行人）而言：
- 申请保全前，应调查开发商名下房产的销售状态，对已售并交付的住宅谨慎申请查封，避免因执行异议导致保全落空。
- 若确需查封房产，可优先选择未销售或未交付的房源，并同步申请查封土地或账户，提高保全效率。
对购房人而言：
- 购房后应及时完成网签备案，并留存所有付款与占有证据。
- 若听闻开发商涉诉，应主动向执行法院提交书面异议，并援引《执行异议复议规定》第二十八条维护自身权益。
对律师的实务建议：
- 办理执行异议案件时，需系统收集合同、付款凭证、占有证据、备案证明四类材料，形成完整的证据链。
- 针对“未办理过户登记”这一要件，可调取不动产登记中心出具的查册表，证明权利限制状态，以排除购房人自身过错。
五、结语与延伸思考
本案中，法院对购房人生存权益与施工方工程款债权的平衡，体现了对弱势购房人的优先保护。但需注意，若购房人购买的房屋属于商业用房或未实际占有，仍可能无法满足上述要件。此外，对于“以房抵债”情形，司法实践存在差异，建议具体问题具体分析。
如果您正在处理类似执行异议或建设工程债权纠纷，建议及时调取裁判文书并咨询专业律师，以制定切实可行的诉讼或保全策略。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异107号