在建设工程施工合同纠纷中，施工方申请财产保全查封开发商名下房产，却可能误伤已付款购房的案外人。本文结合真实判例，解析购房人依据《执行异议复议规定》第二十八条排除强制执行的关键要件与操作路径，为同类纠纷提供实务参考。
一、案件背景与争议焦点
某建工公司（申请执行人）与某房地产公司（被执行人）因建设工程施工合同纠纷诉至法院，法院裁定查封被执行人名下价值4200余万元的财产。查封范围包括案外人邱某已购买的“北海第一城二区7幢1206号”住宅。邱某提出执行异议，主张其早在查封前已签约、付款、收房并备案，请求解除查封。
本案核心争议：在建设工程领域，施工方申请财产保全时，已购买开发商房产但未过户的购房人，能否以“物权期待权”排除法院的强制执行？
二、法院裁判逻辑与法律依据
法院最终支持案外人异议，裁定中止对该房屋的执行。裁定书明确指出：
“案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付了全部购房款，且已接收案涉房屋并办理了房屋备案登记。故案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。”
该裁判依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其构成要件如下：
1. 查封前已签订合法有效的书面买卖合同
案外人提供了2018年6月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》，时间远早于法院2022年4月21日的查封行为。
注意：合同签订时间必须早于查封时间，且合同需真实有效。
2. 查封前已合法占有该不动产
案外人提交了物业费票据、维修基金票据，并完成收房手续。虽未直接入住，但交付钥匙、缴纳物业费即可视为“合法占有”。
3. 已支付全部价款或按约支付部分
案外人支付了全部房款466480元，并缴纳契税，提供购房发票、契税票据佐证。
4. 非因买受人自身原因未办理过户登记
案涉房屋已办理商品房预售合同登记备案（备案号No:00084940），说明未能过户并非购房人过错，而是开发商未取得大产证等原因。
三、具体操作步骤与证据清单
若建设工程项目中的购房人面临类似查封，可按以下步骤维权：
| 步骤 | 具体动作 | 核心证据 | |------|----------|----------| | 第一步 | 收集全套购房文件 | 认购书、商品房买卖合同、补充协议 | | 第二步 | 留存付款凭证 | 银行转账记录、刷卡小票、购房发票、收据 | | 第三步 | 收集占有证明 | 交房验收单、钥匙签收单、物业费缴纳记录 | | 第四步 | 获取官方登记证明 | 商品房预售合同备案证明、预告登记证明 | | 第五步 | 提出执行异议 | 向执行法院提交书面《执行异议申请书》及上述证据 | | 第六步 | 关注法院审查时效 | 法院应在收到异议之日起15日内审查并作出裁定 |
同时注意：若对裁定不服，案外人或当事人可在15日内提起执行异议之诉，或按审判监督程序处理。
四、延展与行动建议
本案体现了建设工程领域“施工承包方权益优先”与“购房人生存权益保护”之间的平衡。对于施工企业而言，申请财产保全时应当先行核实查封房产的销售备案情况，避免误伤善意购房人；对于购房人而言，签约后应尽早完成备案、入住并保留凭证。
若您正面临类似执行异议问题，建议尽快组织专业律师介入，依据《民事诉讼法》第二百三十四条及《执行异议复议规定》第二十八条，及时向执行法院提交异议申请，以自身“物权期待权”对抗建设工程价款优先受偿权的延伸执行。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异104号