核心价值： 在建设工程合同纠纷执行中，当法院查封开发商名下房产时，已支付全部购房款的买房人能否排除执行？本文结合（2023）桂0503执异100号裁定书（广西壮族自治区北海市银海区人民法院），梳理“购房人权利排除建设工程款执行”的三步审查逻辑与实操要点，帮助施工企业、购房人及法律实务工作者快速掌握同类案件的关键裁判规则。
一、争议焦点：建设工程款申请执行人 vs. 已付款购房人，谁优先？
建设工程合同纠纷中，施工方申请查封开发商名下房产是常见的保全手段。然而，若该房产已被出售给购房人，且购房人已支付全部或大部分房款，便会产生两类权利的碰撞：
- 申请执行人（施工企业） 基于建设工程款债权申请查封、执行；
- 案外人（购房人） 基于商品房买卖合同主张实体权利，请求解除查封、排除执行。
本案中，广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（下称“建工三建”）因与北海亿博房地产开发有限公司（下称“亿博公司”）等主体的建设工程合同纠纷，申请法院查封了亿博公司名下多套不动产，其中包括案外人韩某1已购买并付清全款的房屋。韩某1随即提出执行异议，请求解除查封。
法院最终裁定中止对该房屋的执行，认可购房人权利优先于建设工程款债权。这一结果并非“运气好”，而是严格适用法律的结果。以下逐层拆解裁判逻辑与实操方法。
二、三步审查法：购房人如何排除建设工程款执行？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，购房人在金钱债权执行中，对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，需同时满足三个条件。以下结合本案裁定书原文逐一分析。
第一步：核实“书面买卖合同签订时点”——是否在法院查封之前？
法律要件： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
本案事实： 裁定书载明：
“2021年4月13日，案外人与北海亿博房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人购买……总价款为548003元。”
而法院的保全裁定作出于2022年12月20日，查封行为发生在2023年2月。买卖合同的签订时间较查封早了一年有余。时间顺序上，购房人的合同权利形成在先，法院查封在后。
实操方法： 审查合同时重点关注合同签订日期、合同编号、网签备案记录等，与法院《协助执行通知书》及不动产登记中心的复函日期进行比对。建议要求购房人提供：
- 完整版《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；
- 网签备案证明（如已申请网签）；
- 合同签订时的付款凭证（时间必须早于查封日）。
第二步：判断“居住属性+唯一住房”——名下是否无其他用于居住的房屋？
法律要件： 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。
本案事实： 裁定书援引不动产登记中心查档证明：
“截止2023年4月19日18时32分33秒，韩某1（411503201610××××）名下无不动产登记信息。”
值得关注的是，韩某1年仅7岁，由其母朱某作为法定代理人代为购房。本案认可未成年人可通过法定代理人购房成为案外人，并将“名下无不动产登记信息”作为“无其他居住房屋”的认定依据。
实操方法： 实务中需从两个维度判断：
- 居住用途： 查看房屋规划设计用途是否为“住宅”，而非商铺、写字楼等商业用途。若购买的是商业用房，通常不满足“居住”要求。
- 唯一住房： 调取购房人本人及未成年子女的不动产登记查档证明（全国范围），确认名下无其他住宅。若购房人名下已有多套房产，则不满足“唯一住房”条件。
注意事项： “用于居住”不要求实际入住，但购房人主观目的是居住使用。若购房人购买后立即转售或出租牟利，则可能被认定为投资性购房，不满足该要件。
第三步：审查“付款比例”——是否超过总价款的50%？
法律要件： 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案事实： 裁定书载明：
“案外人韩某1于2021年4月7日向北海亿博房地产开发有限公司支付完毕上述购房款548003元。”
即，韩某1已支付100%购房款，远超50%的法定门槛。且开发商已开具收款票据。
实操方法：
- 核查付款凭证： 银行转账记录应显示收款方为开发商账户（对公账户），而非员工个人账户或第三方代收款账户。如以现金支付，需提供开发商出具的收据及资金合法来源说明。
- 核查发票开具情况： 法院通常认可发票、收款票据作为付款证明。若仅有收据无发票，建议补充银行流水佐证。
- 注意“总价款”的认定： 以商品房买卖合同约定的总价款为基准，而非购房人实际支付的金额。若合同约定价款为100万元，购房人只支付了49万元，则不满足该条件。
三、本案裁判逻辑：为何购房人异议成立？
法院审理后认为，韩某1的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件，裁定“中止对位于北海市银海区××路××号××幢××号不动产的执行”。
具体认定的三项事实：
- 合同在先： 2021年4月签订合法有效的书面买卖合同，早于2022年12月的保全裁定及2023年2月的实际查封；
- 全额付款： 2021年4月7日已付清全部购房款548003元；
- 唯一住房： 韩某1名下无其他不动产登记信息，购买房屋用于居住。
法律适用链条： 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条 → 《民事诉讼法》第二百三十四条 → 《执行异议和复议规定》第二十九条，形成完整的“案外人异议—审查—排除执行”法律路径。
四、裁判规则延伸：施工企业如何应对购房人执行异议？
本案对施工企业（建设工程款申请执行人）同样具有警示意义：
- 保全前进行房产“尽调”： 申请查封前，建议查询项目房产的网签备案情况，评估是否存在已售房产。优先查封未售房产，减少异议风险。
- 异议审查中的对抗要点：
- 核对合同真实性：是否存在倒签合同（实际发生时间晚于合同载明时间）？
- 核实付款凭证：购房款是否真实支付至开发商账户？是否存在“阴阳合同”？
- 调查购房人名下房产情况：是否通过赠与、过户等方式“腾空”名下房产？
- 保全后及时推进审理： 若案外人异议成立，依据《民事诉讼法》第二百三十四条，申请人可在法定期限内提起执行异议之诉。本案中裁定书明确提示：“案外人、当事人对裁定不服……可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
五、结语：三点启示与行动建议
本案是全国范围内常见的“施工企业起诉开发商→法院查封房产→购房人提异议”纠纷样本。其意义在于明确了购房人在满足法定条件下，其物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权。
给购房人：
- 购房时务必使用银行转账并留存凭证、网签备案、妥善保管合同原件；
- 若得知开发商因债务纠纷致所购房屋被查封，应尽快向执行法院提交书面异议，附全部证据。
给施工企业：
- 主动做“房产去化尽调”，避免误封已售房产；
- 若异议成立且影响债权实现，可依法提起执行异议之诉，必要时申请追加未实缴出资的股东为被执行人。
给法律实务工作者：
- “查封时间节点”“购房人唯一住房”和“付款比例”是此类案件审查的关键三要素，须逐一固定证据；
- 未成年人购房异议并不罕见，其法定代理人代签合同的行为有效性应被充分重视。
建设工程领域的执行异议问题复杂多变，个案证据细节决定成败。若您正面临类似纠纷，建议结合最新司法判例与专业律师意见，制定有针对性的诉讼策略。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异100号