在建设工程合同纠纷中，施工方申请财产保全查封被执行人房产，却遭遇案外人（购房人）提出执行异议——这是建设工程领域常见的权利冲突场景。本文结合一则真实判例，深度解析法院如何依据“购房人排除执行四要件”作出裁判，为施工企业、建设单位及购房人提供实务指引与风险防范策略。
一、案件背景与核心争议
广西壮族自治区北海市银海区人民法院审理的（2023）桂0503执异97号执行异议案，源于申请人某装饰公司与被申请人某旅游文化公司、某地产集团南宁公司之间的建设工程合同纠纷。施工方申请财产保全后，法院查封了登记在被申请人名下的房屋，而此时案外人付某（购房人）已签订合同、付清全款并实际入住。付某遂向法院提出异议，请求解除查封。
核心争议焦点：在金钱债权执行中，购房人付某对登记在被执行人名下的不动产所享有的民事权益，能否排除施工方基于建设工程款债权申请的强制执行？
二、裁判要旨与法律依据
法院最终裁定中止对案涉房屋的执行，支持了购房人付某的异议请求。其裁判逻辑严格遵循了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称“《执行异议复议规定》第二十八条”）。
该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院经审查认定，付某与被执行人在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款825172元，且于2020年8月11日对案涉房屋进行接收占有使用。关于未办理过户登记的原因，法院认为：“案涉房屋未能办理过户登记至案外人付某名下，其原因在于房屋出卖人某旅游文化公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记。”
因此，付某所提异议完全符合上述四要件，依法享有排除强制执行的民事权益。
三、四要件逐项拆解：施工方与购房人的攻防要点
实践中，建设工程施工方申请保全时，往往已对被执行人（开发商）的财产状况有所调查，查封的房屋可能已售出。而购房人能否成功“破局”，关键在于能否完整举证以下四个要件。
要件一：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同
裁判要求：必须是“书面”合同，且签订时间早于法院查封时间。口头协议、认购书等原则上不符合要求。
具体方法：
- 购房人应保存好《商品房买卖合同（预售）》原件及网签备案记录。
- 注意合同签订日期与法院查封日期（本案中为2022年1月26日）的先后顺序，本案中合同签订于2018年7月31日，远早于查封时间。
对施工方的提示：申请保全前可核查不动产登记信息，但无法完全排除已售未登记房屋。建议施工方在诉前财产保全时，尽可能查明房屋实际占有情况。
要件二：在查封前已合法占有该不动产
裁判要求：合法占有以实际控制为标准，包括领取钥匙、办理入住、缴纳物业费、水电费等。本案中，付某于2020年8月11日接收房屋并占有使用，法院对此予以认可。
具体方法：
- 购房人应保留收房确认书、物业费缴纳凭证、水电燃气开户及缴费记录、装修合同等证据。
- 占有时间应早于法院查封时间，且必须为“合法”占有，即基于有效买卖合同的交付。
对施工方的提示：若发现查封房屋有人居住，可尝试调查其占有是否合法；若为租赁或借用，则不构成“买受人占有”，无法排除执行。
要件三：已支付全部价款或按约支付部分价款并愿意交付剩余款项
裁判要求：本案中付某于2020年1月8日付清全部购房款825172元，属于“已支付全部价款”。若只支付部分，则需将剩余价款按法院要求交付执行，方可满足条件。
具体方法：
- 购房人需提供银行转账凭证、收据、发票等能够证明付款金额和时间的完整证据链。
- 注意：现金支付若无有效佐证，法院难以采信。大额购房款建议通过银行转账方式支付，并备注“购房款”。
对施工方的提示：可质疑付款凭证的真实性，例如要求提供银行流水原件，以核实是否存在虚假转让或恶意串通。但需注意，举证责任在购房人，法院会从严审查。
要件四：非因买受人自身原因未办理过户登记
裁判要求：这是实践中争议最大、最容易败诉的要件。本案中，法院认定未过户的原因是“房屋出卖人未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料”，而非购房人自身原因。
具体方法：
- 购房人需证明自己已积极要求办理过户，例如提交向开发商或登记机构提交申请的材料、催告函件、信访记录等。
- 若因开发商涉诉导致土地或房屋被查封而无法办理，也属于“非因买受人自身原因”。
- 反之，若购房人因限购政策、未缴纳相关税费、自身怠于办理等原因未能过户，则法院不予支持。
对施工方的提示：可重点审查被执行人（开发商）是否曾通知购房人办理过户，购房人是否怠于配合。若购房人能证明已尽合理努力，则施工方很难推翻。
四、本案裁判逻辑的深层解读
本案中，法院在审查时注重实质公平与交易安全，既保护施工方的建设工程款债权，也维护善意购房人的居住权益。从法理上看，《执行异议复议规定》第二十八条旨在平衡“申请执行人的债权”与“不动产买受人的物权期待权”。在建设工程纠纷中，施工方往往投入大量资金，但开发商拖欠工程款时，施工方的主要救济途径即保全开发商名下资产。然而，如果开发商已将房屋出售给消费者，消费者的生存权优先于普通金钱债权。
值得强调的是，本案中施工方某装饰公司虽未答辩，但法院仍依职权严格审查了付某是否符合全部要件，未因被执行人缺席而降低标准。这体现了司法对案外人异议程序正当性的重视。
五、实务建议与风险防范
对建设工程施工方的启示：
- 诉前尽职调查：在起诉开发商时，申请财产保全前，应核查目标房产是否已出售、是否已入住。可申请法院调查令或委托律师前往不动产登记中心查询，并实地走访。
- 选择其他保全财产：优先查封未销售的、无权利负担的房产、土地或银行账户，避免陷入执行异议程序，延长回款周期。
- 应对执行异议：若购房人提出异议，施工方应积极提交答辩意见，重点针对“是否合法占有”“是否支付全款”“未过户是否因购房人自身原因”等薄弱环节举证反驳。
- 投保：可考虑通过诉讼保全责任保险降低保全错误风险。
对购房人的启示：
- 购房时务必签订正式网签合同，保留所有付款凭证，并在交付后立即入住并保留凭证。
- 及时敦促开发商办理过户，并保留书面催告记录。若开发商拖延，及时起诉或申请仲裁确认所有权。
- 发现房屋被查封后，应第一时间向执行法院提交书面异议，并准备上述四要件证据，必要时委托专业律师。
六、结语与行动指引
本案是一起典型的建设工程款保全与案外人购房权利冲突案例，法院通过适用《执行异议复议规定》第二十八条，明确了购房人排除执行的权利边界。对于建设工程领域的各方主体而言，理解该裁判规则至关重要：施工方应做好保全前的风险筛查，购房人则应完善自身购房手续，以应对潜在的法律风险。
若您正在面临类似纠纷，无论是作为施工方还是购房人，建议及时咨询专业律师，结合具体证据制定维权策略。欢迎在评论区留言或联系我们，获取针对您具体案情的法律意见。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异97号