在建设工程领域，以工程款抵扣购房款是常见的债务清偿方式，但当开发商涉诉导致房屋被查封时，实际施工人能否凭“以房抵款”排除强制执行？本文通过解读一份执行异议裁定书，梳理法律审查标准与维权路径，为建设工程相关权利人提供实务指引。
一、案情回顾：工程款抵房款遭遇法院查封
案外人康某作为实际施工人，与某消防公司签订《单项工程安装施工责任书》，承包了某房地产公司开发项目的消防工程。工程竣工验收合格后，康某与房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以工程款抵扣剩余房款，并办理了备案登记。然而，因房地产公司与某建筑公司之间另一起建设工程施工合同纠纷，法院查封了登记在房地产公司名下的案涉房屋。康某遂提出执行异议。
裁定书查明：“案外人康某与某消防公司于2018年2月26日及2018年11月18日签订《单项工程安装施工责任书》……并于2020年7月6日签订补充协议，约定建设单位用房抵扣工程款的房产产权全部归乙方所有。”同时，“案外人康某与被执行人某房地产公司于2020年6月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》……并于2020年6月17日办理了北海市商品房预售合同登记备案证明。”
二、裁判焦点：适用何种规则判断“排除执行”
本案的核心争议在于：案外人康某对登记在被执行人（房地产公司）名下的商品房所享有的权益，能否排除申请执行人（建筑公司）的强制执行？
申请执行人主张，案外人未提供证据证明其在查封前有积极办理过户的行为，且无法证明案涉房屋系其唯一住房，故不应排除执行。但法院并未采纳该观点。
法院在“本院认为”部分明确引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
法院进而认定：
“在本案中，案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，且剩余房款已用工程款进行抵扣，并办理了房屋备案登记。被执行人某房地产公司与某消防公司的消防工程项目均已竣工验收合格，案外人系实际施工人，案外人与被执行人某房地产公司的以工程款抵房款的协议签订于案涉房屋查封之前，不存在规避执行或逃避债务情形。故案外人的异议请求符合法律规定，本院予以支持。”
最终裁定：中止对案涉房屋的执行。
三、实务操作：实际施工人如何运用第二十九条排除执行
从上述裁判规则中，可以提炼出实际施工人（买受人）应对此类执行异议时应重点提交的证据与操作步骤：
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锁定“查封前已签订合法有效书面买卖合同”
- 保存好《商品房买卖合同》原件，合同签署日期必须在法院查封裁定作出之前。
- 同步提供预售合同登记备案证明，以增强证明力。
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证明“所购商品房用于居住且名下无其他住房”
- 前往不动产登记中心开具个人名下的《不动产登记信息查询证明》，显示无其他住宅类不动产。
- 若户籍地与案涉房屋不一致，可补充实际居住的物业缴费、水电费记录等佐证。
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证明“已支付价款超过合同总价款的百分之五十”
- 收集银行转账凭证、收据、发票，以及工程款抵扣协议、抵款申请及承诺函、施工合同和竣工验收文件。
- 本案中，康某通过“部分现金支付+工程款抵扣”方式，累计支付比例超过50%，法院予以认可。
- 需特别留意：抵扣协议签订时间也应在法院查封之前，且工程款债权真实、经竣工验收合格，避免被认定为恶意转移财产。
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及时提出书面异议并提交全套证据
- 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，案外人需在执行过程中向执行法院提交书面异议。
- 证据材料应制作清单，按上述三类情形分门别类，便于法院审查。
四、风险提示与后续行动
本案虽然支持了案外人异议，但实务中仍存在不确定性。若异议被驳回，案外人还可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条，自裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉，通过诉讼程序对实体权利进行最终确认。
对于建设工程实际施工人而言，“以房抵款”虽然能解决工程款回收问题，但务必在签订协议、备案登记、付款凭证等环节留存完整证据链。一旦遇到房屋被查封，应尽快委托专业律师评估是否符合排除执行的条件，并依法提起异议。
建议：如果您或您的企业在建设工程领域遇到类似“工程款抵房款”被查封问题，可将相关合同及凭证交由律师进行系统分析，必要时在法定期限内启动执行异议程序，以最大限度维护自身合法权益。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异98号