在建设工程合同纠纷中，承包方申请财产保全查封发包方名下不动产，是常见的诉讼策略。然而，当案涉房屋已被出售并交付购房人时，购房人能否成功“解封”？本文以（2023）桂0503执异113号执行裁定书为样本，深度解析购房人排除强制执行的核心要件，为建设工程各方及购房者提供实务指引。
一、争议焦点：购房人权利与承包人工程款优先受偿权的碰撞
本案系建设工程合同纠纷引发的执行异议案件。申请人某建工集团因建设工程合同纠纷，申请保全被执行人某房地产公司名下不动产，法院于2023年2月10日查封了案涉房屋。案外人左某以其系房屋买受人、已支付全款并实际占有为由，请求解除查封。争议核心在于：购房人对登记在被执行人名下的不动产所享有的权益，能否排除承包人的财产保全执行？
二、法律依据：第二十八条的适用要件
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，法院严格审查了这四项要件。
三、判决书核心内容的逐项剖析
（一）关于“查封前已签订合法有效的书面买卖合同”
判决书查明：“2023年2月5日，案外人与北海亿博房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（现售）》”。而法院查封行为发生在2023年2月10日（向不动产登记中心发出协助执行通知书为2月6日，实际登记为2月16日）。法院认定：“案外人左云峰与北海亿博房地产开发有限公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同”。注意：查封时间以法院作出裁定和实施查封行为为准，本案中合同签订时间早于实际查封登记时间，符合第一项要件。
（二）关于“查封前已合法占有该不动产”
判决书认定：“案外人左云峰于当日向北海亿博房地产开发有限公司支付全部购房款408550元，于当日开始实际占有使用案涉房屋，缴纳案涉房屋物业管理费用。” 这一细节极为关键——占有行为必须发生在查封之前，且需有实际控制使用的事实作为佐证，如缴纳物业费、水电费等。本案中左某在签订合同的当日即完成支付并入住，时间节点清晰，证据充分。
（三）关于“已支付全部价款”
判决书明确记载：“支付全部购房款408550元”。支付全款是排除执行的重要条件。若仅支付部分价款，则需将剩余价款按照法院要求交付执行。本案全款支付，满足第三项要件。
（四）关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”
判决书分析：“案涉房屋未能办理过户登记至案外人左云峰名下，其原因在于房屋出卖人北海亿博房地产开发有限公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记。” 司法实践中，常见原因包括：被执行人（开发商）不配合、存在抵押、涉诉被查封等。买受人需举证自己已积极催告或不存在怠于办理的情形。本案中，法院将未过户归责于开发商，从而支持购房人主张。
四、法院裁定的最终结论
基于上述四项要件全部满足，法院裁定：“中止对位于北海市银海区长沙路6号北海××广场××幢××号不动产的执行。” 这意味着案涉房屋暂时脱离保全查封状态，承包人的工程款债权暂不能通过处置该房屋实现。
五、专业延展：实务操作建议
本案对建设工程合同纠纷中的各方均有重要启示：
对承包方（申请保全人）：
- 在申请财产保全前，务必核查保全财产是否存在“已售未过户”的情形。可向不动产登记中心调取房屋登记信息，同时关注网签备案记录。
- 若发现购房人已占有使用，应评估其是否符合第二十八条要件，避免保全行为被裁定中止。
- 承包方的工程款优先受偿权固然存在，但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人对该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中房屋性质为商业，法院未适用消费者优先规则，但住宅类房屋的买受人将更受保护。
对购房人（案外人）：
- 务必保存好合同签订时间、付款凭证、交房手续、物业费缴纳记录等关键证据，形成完整证据链。
- 若开发商未配合办理过户，应及时书面催告并保留证据，证明非自身原因。
对律师及法务：
- 执行异议之诉的胜诉核心在于时间节点与证据固定。建议在签订买卖合同时即同步办理预告登记，以增强权利公示效力。
建设工程纠纷中，各方利益交织，法律规则精细。若您正面临类似执行异议或保全争议，建议及时委托专业律师介入，全面梳理证据，精准适用法律，切实维护自身合法权益。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异113号