在建设工程领域，工程价款优先受偿权是施工企业保障回款的核心权利，但当承建房产已出售给购房人时，施工企业的优先权与购房人的物权期待权便会产生激烈碰撞。本文通过解析广西壮族自治区北海市银海区人民法院一则执行异议案例，梳理法院在建设工程纠纷中审查案外人异议的规则，为施工企业防范保全风险提供实操指引。
一、案件背景：施工企业申请保全，购房人提出异议
本案系建设工程合同纠纷执行程序中的案外人异议。申请人某建工集团因与被执行人某房地产公司、某置业公司建设工程合同纠纷，向法院申请财产保全，法院于2022年12月20日作出保全裁定，查封被执行人名下多处不动产。此后，案外人农某以其已购买其中一套房屋为由，请求解除对该房屋的查封。
农某主张：其已在查封前与开发商签订《商品房买卖合同》并网签备案、支付全款、实际占有使用房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其权利足以排除执行。
申请人某建工集团则辩称：案涉房屋为商业用途，不属于消费者购房人范围，且农某签约时间在法院作出保全裁定之后，其不能排除执行；同时，申请人依法享有建设工程价款优先受偿权，应当优先于买受人权利。
二、争议焦点：买受人权利与工程款优先权孰先孰后
本案核心争议焦点有二：
- 案外人农某是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“排除执行”条件？
- 施工企业主张的建设工程价款优先受偿权，能否对抗符合上述条件的买受人？
法院最终支持了农某的异议请求，裁定“中止对案涉不动产的执行”。这一结果对建设工程施工企业具有重要警示意义。
三、法院裁判逻辑：适用第二十八条严格审查四项要件
法院在“本院认为”部分明确指出：
“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人农某与北海某房地产公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋，案涉房屋未能办理过户登记至案外人农某名下，其原因在于房屋出卖人北海某房地产公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记，故案外人农某所提异议符合上述第二十八条规定的排除执行条件。”
这一认定揭示了法院的审查步骤：
第一步：确定“查封前”的时点
申请人主张“法院已于2022年12月22日作出查封裁定”，但裁定书载明保全裁定作出日期为“2022年12月20日”，而实际向不动产登记中心送达协助执行通知书是2023年2月6日，登记机构办理查封登记是2023年2月16日。农某签约时间为2023年1月16日，晚于裁定作出之日，但早于登记查封之日。法院认定“本院查封案涉房屋前”应以不动产登记机构实际办理查封登记时间（2023年2月16日）为准。这一细节提醒施工企业：仅取得查封裁定并不等于控制财产，必须迅速完成协助执行登记，否则可能出现“真空期”风险。
第二步：核查买卖合同是否合法有效并签订于查封前
法院审查了农某提交的《商品房买卖合同》，确认其签订于2023年1月16日，早于登记查封时间，且合同形式合法。
第三步：核实付款与占有情况
农某于合同签订当日支付全部购房款465660元，并于2022年12月开始实际占有使用案涉房屋，缴纳物业管理费。付款凭证、物业费票据等形成了完整证据链。
第四步：排除买受人自身原因导致未过户
法院查明，未能过户是因开发商未及时提交办证资料，而非买受人故意拖延或拒绝配合。因此，未过户的过错不在买受人。
值得注意的是，法院并未采纳申请人提出的“商业用房不适用排除执行”的抗辩。原因在于第二十八条并未限定不动产用途，只要满足上述四项条件，商业用房买受人同样可以排除金钱债权执行。而关于建设工程价款优先受偿权的对抗问题，法院在保全审查阶段并未直接处理，因为保全查封只是临时控制财产，优先权是否成立、能否优先受偿，留待后续执行分配阶段解决。
四、对建设工程施工企业的实操建议
本案给施工企业带来三点重要启示：
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尽快完成查封登记，压缩时间差
法院作出保全裁定后，应立即申请执行并跟进不动产登记机构的办理进度。若登记尚未完成，被执行人名下房屋可能被“抢先”出售给第三方，导致保全落空。 -
在保全阶段同步调查房产销售状态
施工企业申请保全前，应通过不动产登记中心查询拟查封房产是否存在网签、预告登记、销售备案等情形。若房产已被出售，需提前评估案外人异议风险，必要时调整保全标的。 -
依法及时主张建设工程价款优先受偿权
依据《民法典》第八百零七条及司法解释，施工企业应自发包人应当给付价款之日起十八个月内行使优先受偿权。优先权虽可对抗抵押权，但无法对抗已支付全部或大部分价款的消费者购房人；对于商业用房买受人，虽不适用消费者特别保护，但若买受人符合第二十八条要件，仍可能排除强制执行。因此，施工企业应及早通过诉讼或仲裁确认优先权，并在执行程序中主动申报，避免权利受损。
五、延展思考：权利冲突中的风险预防
建设工程款优先受偿权与购房人权利的博弈，本质上是多个债权人及利害关系人之间的利益平衡。本案中，法院适用第二十八条保护了买受人的物权期待权，但并未否定施工企业的实体优先权。施工企业在承接项目时，应关注项目预售情况，定期跟踪抵押、查封、销售动态，并在合同中明确开发商配合义务，从源头减少风险。
若您正面临类似建设工程纠纷或保全执行难题，建议及时咨询专业律师，制定针对性策略。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异114号