建设工程领域，施工方为追索工程款申请财产保全、查封被执行人（发包人）名下不动产，是常见手段。然而，当被查封房产已出售给购房人，购房人能否以“物权期待权”排除法院执行？本文以一则真实裁定为样本，拆解法院审查“案外人执行异议”的四个关键步骤，帮助建设工程各方及购房人准确预判风险、依法维权。
一、案件背景：施工方保全查封，购房人提异议
在某建设工程合同纠纷中，某建筑公司（申请人）因与某房地产公司、某置业公司（被申请人）发生建设工程施工合同纠纷，向法院申请财产保全，法院于2023年2月10日查封了某房地产公司名下位于北海市银海区某广场的房产。此后，案外人张某某以其已在查封前购买并实际占有该房屋为由，提出执行异议，请求解除查封。
法院经审查，最终裁定中止对案涉房屋的执行。这一结果对建设工程领域的施工企业、发包方及购房人均有重要启示。
二、争议焦点：购房人权利能否排除施工方保全查封？
本案的核心法律问题是：在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要满足哪些条件才能排除执行？法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，确立了以下四个审查步骤。
第一步：审查是否在查封前已签订合法有效的书面买卖合同
法院查明，案外人张某某与某房地产公司于2022年11月17日签订《商品房买卖合同（现售）》，而法院的查封保全措施发生于2023年2月6日（发出协助执行通知书）。合同签订时间明显早于查封时间，且合同形式合法、内容明确，符合“合法有效”要求。
操作方法：
- 购房人应保存好完整的合同文本、网签备案记录；
- 施工方申请保全前，应调查房产是否已出售，评估后续异议风险。
第二步：审查是否在查封前已合法占有该不动产
判决书载明，张某某“于2023年1月开始实际占有使用案涉房屋，缴纳案涉房屋物业管理费用”。实际占有是判断购房人权利的重要外在表现，法院对此予以确认。
操作方法：
- 购房人应保留房屋交接单、物业费缴纳凭证、水电费记录等占有证据；
- 建设工程施工方在申请保全时，可要求法院现场勘查、询问实际使用情况。
第三步：审查是否已支付全部价款或按要求交付剩余价款
该案张某某“于2022年11月14日向北海亿博房地产开发有限公司付清购房款234090元”，支付时间在查封前，且已全额付清。法院据此认定满足价款支付条件。
操作方法：
- 购房人需提供银行转账凭证、发票或收据；
- 若仅支付部分价款，需按照法院要求将剩余价款交付执行，方可满足条件。
第四步：审查是否非因买受人自身原因未办理过户登记
判决书明确指出：“案涉房屋未能办理过户登记至案外人张金涛名下，其原因在于房屋出卖人北海亿博房地产开发有限公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记。”这一认定十分关键——若因买受人自身怠于办理或存在政策限制，则可能无法排除执行。
操作方法：
- 购房人应留存向开发商催告办证、提交资料等记录；
- 法院会考察买受人是否存在主观过错，必要时可要求出卖人出具说明。
三、法院最终裁定及法理依据
法院认为，案外人张某某的异议符合上述第四条的全部条件，其权利能够排除执行。裁定如下：
“中止对位于北海市银海区长沙路6号北海××广场××幢××号不动产的执行。”
并援引了《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《民事诉讼法》第二百三十四条以及上述第二十八条规定，强调案外人基于实体权利提出书面异议，法院应依照执行异议程序审查处理。
需要特别注意的是，本案中申请人、被申请人均未进行答辩，法院仅凭案外人提交的证据及审查查明事实作出裁定。这提示建设工程施工方：在收到案外人异议申请时，务必参与答辩并举证，否则可能承担不利后果。
四、对建设工程各方的实务建议
对施工企业（申请人）
- 申请保全前，应对被查封房产的实际占有、销售备案情况做尽调，避免保全落空；
- 若案外人提出异议，应积极审查其买卖合同真伪、付款凭证、占有事实，必要时申请鉴定或调查取证。
对发包方（被执行人）
- 应及时履行协助办证义务，否则不仅可能使自己开发的房产被查封后无法解封，还可能引发购房人集体诉讼。
对购房人
- 在购房后应尽快实际入住或接收房屋，并留存所有凭证；
- 若遇开发商涉诉致房屋被查封，可在法定期限内提出执行异议，并准备好四类证据：合同、占有证明、付款凭证、未过户非因自身原因的证明。
五、后续行动指引
本案裁定书载明：“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”也就是说，若施工方或购房人对异议裁定不服，可依据具体情形选择申请再审或提起执行异议之诉。
建设工程领域的保全与执行争议，往往涉及多方利益，专业性强，程序复杂。建议相关当事人及时咨询专业律师，获取针对性的诉讼策略。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异112号