建设工程价款纠纷中，施工企业常通过财产保全控制开发商资产以保障债权实现，但若被查封房产已由购房者购买，则可能引发执行异议。本文结合一份真实裁定书，解析商品房消费者排除建设工程保全查封的法定要件与实操路径，为施工企业、购房者及法律从业者提供风险防范与应对指引。
一、案件背景与争议焦点
某建筑公司（原广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）与某房产公司（原北海亿博房地产开发有限公司）、某置业公司（原新城万博置业有限公司）因建设工程合同纠纷诉至法院，并申请财产保全。法院于2023年2月16日查封了某房产公司名下的一处不动产。此时，案外人吴某（原吴洪）主张其已在查封前购买该房屋并支付全部房款，请求解除查封。
争议焦点：购房者对已支付房款但尚未过户的房产所享有的权利，能否排除施工企业基于建设工程债权申请的财产保全？
二、裁判要旨：引用判决书原文
法院认为，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：
“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
具体认定如下：
“案外人吴某与某房产公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，所购商品房系用于居住且吴某名下无其他用于居住的房屋，故案外人吴某所提异议符合上述第二十九条规定的排除执行条件。”
最终裁定：中止对案涉不动产的执行。
三、实务操作：购房者排除执行的五个步骤
第一步：确认是否适用“商品房消费者”保护条款
购房者需要证明被查封房屋系登记在房地产开发企业名下的商品房，且自身处于“金钱债权执行”程序中。本案中，某建筑公司申请保全的是工程款债权，属于金钱债权，符合适用前提。
第二步：收集核心证据，对照三项法定要件
- 要件一：查封前已签订合法有效的书面买卖合同
提供网签备案的《商品房买卖合同》或预售合同，签约时间必须早于法院查封时间（以协助执行通知书发出或登记查封时间为准）。本案中，合同签订日为2023年2月3日，法院于2月6日发出协助执行通知书，合同签订在先，符合要件。 - 要件二：所购商品房用于居住且名下无其他居住房屋
需提供不动产登记部门出具的《不动产登记信息查询证明》，显示购房者名下无住宅登记记录。若购房者家庭名下已有住房，则可能无法满足“唯一住房”要求。 - 要件三：已支付价款超过总价款的50%
本案中吴某支付了全部房款410977元，远超50%。付款凭证应为银行转账记录或开发商出具的收据，并附上抵房协议等辅助证明。
第三步：向执行法院提交书面异议
依据《民事诉讼法》第二百三十四条及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，案外人应当向采取保全措施的法院提交书面异议，明确请求“中止对特定不动产的执行”，并附全部证据材料。法院将组成合议庭审查，且会通知申请人和被申请人答辩（本案中双方均未答辩）。
第四步：配合法院审查与听证
法院重点核实“合同签订时间”“房款支付情况”“居住使用状态”及“名下房产查询”等事实。购房者应原样提交合同、付款流水、网签备案证明、房屋交付凭证（如钥匙交接单、物业费缴纳单）等，确保证据形成闭环。
第五步：异议被驳回后的救济路径
如果法院裁定异议不成立，案外人可依据《民事诉讼法》第二百三十四条，在裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。需要注意的是，若认为原判决、裁定错误，应走审判监督程序；若与判决无关，则直接另行起诉。
四、对建设工程各方主体的风险提示
- 对施工企业（申请人）：在申请保全开发商财产前，应先行核查拟查封房产的销售备案、网签状态及实际占用情况，避免查封已售房屋。否则，即使保全成功，也可能因购房者提出异议而被中止执行，延误债权受偿进度。
- 对房地产开发企业（被执行人）：不能将已售房产作为抵押或资产，应建立完善的销售与保全信息台账，配合法院如实说明房产状态，以免引发连锁诉讼。
- 对购房者：购房后尽快办理网签备案、付清款项、实际入住，并保留全部交易凭证。一旦发现房屋被查封，要第一时间寻求专业律师帮助，在法定期限内提出异议。
五、结语与行动建议
本案是建设工程纠纷中“施工债权”与“购房者生存权”博弈的典型样本。法院通过适用《执行异议和复议规定》第二十九条，明确了对符合法定条件的购房者予以优先保护的原则，体现了对消费者基本生存权益的司法关怀。
若您或您的企业正面临类似保全、执行异议问题，建议结合个案事实，对照上述要件及时行动。在保全程序中，早一步固定证据、早一日提出异议，往往能避免后续复杂的诉讼程序。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异148号