在建设工程施工合同纠纷中，施工方为保障工程款债权，常申请查封开发商名下房产。然而，当购房者已支付房款却未过户时，其权利能否对抗施工方的保全主张？本文以（2023）桂0503执异147号执行裁定为样本，分析购房者排除建设工程保全查封的法定要件与实操路径，为各方主体提供风险防范与应对指南。
一、案例导入：保全查封遭遇购房者异议
某建筑公司与某房地产公司、某置业公司因建设工程合同纠纷诉至法院，并申请财产保全。法院于2023年2月对某房地产公司名下多处房产实施查封。案外人王某某以其已购买其中一套房产并付清全款为由提出书面异议，请求解除查封。某建筑公司及某房地产公司均未答辩。
法院查明：2021年12月30日，王某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买位于北海市银海区某路某号某幢某号房屋，总价款255360元，当日付清。不动产登记查询证明显示，王某某名下无不动产登记信息。
二、争议焦点：购房者权利能否排除施工方保全
本案核心争议在于：建设工程合同纠纷的保全程序中，已支付全款但未过户的购房者，其权益能否排除施工方申请的查封？这涉及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用。
三、裁判规则：三要件齐备即排除执行
法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
结合本案，法院认定：
案外人王某某与某房地产公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，所购商品房系用于居住且王某某名下无其他用于居住的房屋，故案外人王某某所提异议符合上述第二十九条规定的排除执行条件。
最终，法院裁定中止对案涉不动产的执行。
四、实务方法与步骤
1. 购房者：固定证据，及时异议
- 签约在先：务必在法院查封前签订书面买卖合同，并尽量完成网签备案，以证明交易真实性。
- 全额付款留痕：通过银行转账、POS机刷卡等可追溯方式支付房款，保留凭证，避免现金交易。
- 开具无房证明：提前到不动产登记中心开具“名下无住房”查询证明，同时关注家庭成员的住房情况。
- 发现查封，立即行动：在收到保全裁定或得知房产被查封后，向执行法院提交书面异议申请书，附上合同、付款凭证、无房证明等材料。若异议被驳回，可在裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉。
2. 施工方：保全前尽调，规避已售房产
- 申请保全前，应调查开发商名下房产的销售、网签备案情况，优先查封未售或未被占有的房产。
- 若已查封他人已购房产，恐因购房者异议而解除，徒增诉累。如需主张工程价款优先权，应在诉讼中明确确认，并注意与消费者购房人权利的平衡。
3. 开发商：诚信经营，避免牵连
- 规范销售资金监管，及时为购房者办理预告登记或过户。
- 不得在房产被查封后隐瞒销售事实，否则可能承担损害赔偿责任。
五、延展与思考
本案裁定虽针对保全程序，但裁判逻辑同样适用于后续执行程序。在司法实践中，支付全部或大部分价款的消费者购房人，其权利优先于建设工程价款优先受偿权。这意味着，即使施工方最终胜诉并享有优先权，仍难以对抗符合条件的购房者。因此，施工方应更关注工程款的其他担保措施，购房者则应尽早行使权利，避免因过户迟延而卷入诉讼。
建设工程领域的权利冲突复杂多样，个案事实细节至关重要。如您正面临类似问题，建议携带相关材料，咨询专业律师，获取针对性解决方案。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异147号