建设工程施工合同纠纷中，承包人申请财产保全查封被执行人房产，时常波及已购房但未过户的案外人。本文以一则执行异议裁定为样本，解析购房者依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除保全查封的四个核心要件，为施工企业及购房者提供风险提示与操作指引。
一、案情与争议焦点
在某建设工程合同纠纷案中，申请人广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（以下简称“G公司”）因与被申请人北海亿博房地产开发有限公司（以下简称“B公司”）、新城万博置业有限公司（以下简称“X公司”）发生工程款纠纷，于诉讼中申请财产保全。法院于2023年2月10日查封了B公司名下多处不动产，其中包括案外人杭州某轻纺进出口有限公司（以下简称“H公司”）已购买并占有的商铺。
H公司提出执行异议，主张其在查封前已签订网签备案的《商品房买卖合同》、付清全款并接收房屋，符合司法解释规定的排除执行条件，请求解除查封。G公司、B公司、X公司均未答辩。
争议焦点： 在金钱债权执行中，购房者对登记在被执行人名下的不动产所提异议，能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除法院的保全查封？
二、法律依据与要件拆解
法院最终裁定中止对案涉不动产的执行，核心适用的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
- 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
- 非因买受人自身原因未办理过户登记。
第一步：审查买卖合同是否在查封前签订并备案
H公司提供了2021年11月12日与B公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，签约时间远早于2022年12月20日法院作出保全裁定及2023年2月10日的实际查封。裁定书认定：“案外人杭州某轻纺进出口有限公司与北海亿博房地产开发有限公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同”。
实务中，买受人应留存合同原件、网签备案记录，以证明签约时间节点。
第二步：确认是否在查封前合法占有房屋
H公司于2023年1月30日接收案涉房屋并取得钥匙，早于不动产登记中心实际办理查封的2023年2月16日。法院查明：“2023年1月30日，案外人杭州某轻纺进出口有限公司接收案涉房屋，签收钥匙并使用。”占有事实通常以交房确认书、物业费缴纳凭证、水电费单据等佐证。
第三步：核查价款支付情况
H公司于2021年11月19日向B公司一次性付清购房款415635元，并提交了付款凭证。法院认定：“支付了全部购房款”。若仅支付部分价款，则需将剩余价款按法院要求交付执行，方能满足该条件。
第四步：判断未过户是否因买受人自身原因
本案中，房屋未能过户的原因在于出卖人B公司未及时提交办证资料。裁定书明确：“案涉房屋未能办理过户登记至案外人杭州某轻纺进出口有限公司名下，其原因在于房屋出卖人北海亿博房地产开发有限公司未及时在房屋交付后向房屋权属登记部门提交办证资料，而非案外人自身原因故意不予配合办理登记。”
买受人应注意保留催告过户的函件、沟通记录，以证明自身已尽合理努力。
三、裁定结果与延伸启示
法院依据《民事诉讼法》第二百三十四条及上述规定，认定H公司的异议符合排除执行条件，裁定“中止对位于北海市银海区××路××号××幢××号不动产的执行”。
这一裁定对施工企业具有重要警示：建设工程价款优先受偿权虽具有优先性，但在执行程序中不能当然对抗符合法定条件的房屋买受人。 承包人申请保全时，应提前核查被执行人名下不动产是否存在已出售并交付的情形，避免保全“落空”并承担对方提出异议后的程序成本。
对购房者而言，则需牢记四个关键动作：早签约、早占有、早付款、早催办证。 每一步都应有书面证据支撑，才能有效抵御建设工程债权人的保全冲击。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异132号