建设工程施工合同纠纷中，承包人最关心的问题永远是：工程款能不能拿到、什么时候能拿到。但很多承包人不知道的是，法律赋予了他们一项重要的“王牌权利”——建设工程价款优先受偿权，它可以让承包人的工程款在拍卖工程时优先于抵押权人受偿。
本文将结合实务经验，从主体、期限、范围、行使方式四个维度，手把手教你如何有效行使这项权利。
一、明确“谁有权”——不是所有人都能主张
1. 有权的三类主体
根据《民法典》第807条及最高法建工司法解释（一）第35条，以下主体享有优先受偿权：
- 与发包人直接签订施工合同的承包人（总包人）；
- 勘察人、设计人、监理人（若与发包人直接签订合同，且相关费用已到期）；
- 装饰装修工程的承包人（但发包人须对该工程享有所有权或处分权）。
2. 无权的两类主体
- 实际施工人（包括转包、违法分包情形下的实际施工人）——虽然突破合同相对性可向发包人主张工程款，但不享有优先受偿权；
- 分包人（无论是否经发包人同意）——与发包人无直接合同关系，无权主张。
实操建议：签订合同时即确认主体资格；如系挂靠/转包情形，建议由有资质的承包人出面主张，实际施工人通过内部协议分配利益。
二、守住“时间窗口”——18个月，过期作废
这是实务中最容易踩坑的地方。最高法建工司法解释（一）第41条规定：
承包人应当在合理期限内行使优先受偿权，但最长不得超过18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
如何确定“应当给付之日”？
| 情形 | 起算点 | |------|--------| | 合同有约定付款时间 | 约定付款日届满之日 | | 工程已实际交付 | 实际交付之日 | | 工程未交付但已竣工 | 提交竣工结算文件之日 | | 工程未交付也未竣工 | 起诉时主张的应付款时间（依合同约定） | | 合同解除/终止 | 解除/终止之日后的合理期限 |
实操建议：在合同约定的付款日后第15个月内即启动主张程序（如发送催款函、律师函），预留6个月缓冲期；切勿在付款日后静默等待，超过18个月将丧失优先受偿权，退化为普通债权。
三、算清“受偿范围”——不要遗漏也不可扩大
可优先受偿的范围
- 建设工程价款本金（含人工费、材料费、机械使用费等实际支出费用）；
- 承包人因发包人违约产生的损失赔偿（如停工窝工损失）；
- 未支付的利润（适当部分，法院有裁量权）；
- 为实现优先受偿权而支出的合理费用（如评估费、拍卖费）。
不可优先受偿的范围
- 逾期付款利息/违约金——这部分属于普通债权，在优先受偿权之后按比例清偿；
- 发包人违约造成的扩大损失（如因发包人原因解除合同的可得利益损失）。
一个关键操作：书面确认
现实中，双方往往对“工程款数额”有争议。建议承包人在工程关键节点（如主体封顶、竣工验收）与发包人进行书面结算确认，避免日后在优先受偿权行使时因数额纠纷被拖延，错过18个月期限。
实操建议：在起诉状中，将诉讼请求第一项写为“确认原告对被告欠付的工程款本金XX元在XX工程折价或拍卖价款范围内享有优先受偿权”，范围明确，数额清晰。
四、选对“行使方式”——三种路径比较
方式一：协议折价
与发包人协商，将工程折价抵偿工程款。需注意：
- 签订书面折价协议（明确折价金额、抵偿范围）；
- 协议生效后，优先受偿权消灭（以物抵债完成）；
- 风险：如其他债权人提出异议，可能被撤销。
方式二：申请拍卖
直接向法院申请将工程拍卖，从拍卖款中优先受偿。需满足：
- 已取得生效法律文书（判决书/调解书/支付令）；
- 执行程序中向法院书面申请。
方式三：提起诉讼/仲裁（最常用）
在起诉中一并主张优先受偿权。这是最稳妥、最常用的方式，尤其注意：
- 诉讼请求中必须明确列明“请求确认优先受偿权”，否则法院不主动释明；
- 建议同时申请财产保全（查封工程或相应价值的财产），防止发包人转移资产；
- 仲裁程序中同样可以主张优先受偿权，裁决生效后凭裁决书申请执行。
延展与风险提示
一、掌握“抵押权优先”的例外
承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权（《民法典》第807条），但存在两个例外：
- 商品房消费者支付全部或大部分购房款后，其权利优先于承包人；
- 工程为公益性质（学校、医院等）时，不得拍卖变卖。
二、建议立即行动的三件事
- 盘点现有项目：对已完工且应收未收的工程款，逐一核对是否仍在18个月内；
- 书面催收留痕：通过EMS向发包人发送催款函（注明“主张工程款及优先受偿权”），保存邮寄凭证；
- 咨询专业律师：优先受偿权涉及复杂的期限计算与证据固定，建议在专业律师指导下启动程序。
声明：本文仅作实务经验参考，个案情形请结合具体证据咨询执业律师。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所