在建设工程合同纠纷中，施工方申请财产保全查封开发商名下房产，本是维护自身债权的常规操作。然而，当购房人早已付款入住，却因开发商欠付工程款导致房产被查封，谁的权利更应优先？本文结合真实判例，聚焦“案外人执行异议”这一争议焦点，拆解法院的裁判逻辑，为施工企业、购房人及法律实务者提供可复用的风险防控与救济路径。
一、争议焦点：购房人权利能否排除建设工程保全查封？
建设工程施工合同纠纷中，承包人常申请法院查封发包人（开发商）名下的在建工程或已售房产。此时，已支付购房款但未过户的购房人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）提出异议，请求中止执行。法院审查的核心在于：购房人是否满足《规定》第二十八条或第二十九条的“排除执行”要件？两者在适用条件上存在本质差异——第二十八条针对“登记在被执行人名下的不动产”，不要求“唯一住房”；第二十九条则针对“登记在房地产开发企业名下的商品房”，额外要求“买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案的典型意义在于，法院最终适用了第二十八条而非第二十九条，为类似案件提供了裁判参照。
二、裁判要旨：法院如何层层筛选，认定购房人权利优先？
本案中，保全申请人广西建工某公司（以下简称“保全申请人”）与被申请人北海南国某房地产公司（以下简称“被申请人”）因建设工程合同纠纷，法院依申请查封了被申请人名下多套房产。案外人孙某以其已购买其中一套房屋并支付全款、实际居住为由，提出执行异议。保全申请人则抗辩称，孙某未证明“唯一住房”、付款证据不足、未过户存在过错。法院经审查，最终支持了孙某中止执行的请求，但驳回了其确认所有权的请求。
第一步：确认“合法书面买卖合同”是否在查封前签订
判决书原文载明：“2020年5月12日，孙某（买受人）与南国公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（现售）》”。而查封发生于2022年4月27日。法院据此认定，合同签订时间早于查封时间，满足《规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要件。
第二步：核实“合法占有”是否在查封前完成
判决书查明：“2022年3月14日，北海恒大御景半岛物业服务中心出具《证明》，证明孙某自2020年8月9日至今居住在该小区。”这一时间节点同样早于查封日期。法院在说理部分明确：“案外人在本院查封之前已与被申请人签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，且一直占有、居住在案涉房屋内”。可见，实际入住并取得物业证明是证明“合法占有”的关键证据。
第三步：审查“全部价款”是否真实支付
保全申请人质疑孙某仅支付619331元，与总价707003元不符。但法院查明：张会枝（孙某之母）于2020年5月12日刷卡支付50700元及4850元，于2020年5月23日刷卡支付317361元及246420元，合计619331元。剩余67672元，异议人主张以现金支付。判决书同时载明：“2020年6月11日，南国公司开具广西增值税普通发票，载明房屋价税合计707003元，购买方为孙某。”法院并未因现金支付部分缺乏银行流水而否定全款事实，而是结合发票、完税证明等证据综合认定“已支付全部价款”。这提示实务中，购房人应留存发票、完税凭证、付款流水，现金支付需辅以收据或出卖方确认。
第四步：认定“未过户”是否非因买受人自身原因
保全申请人主张孙某怠于催告过户，存在过错。法院未采纳该抗辩，判决书原文表述为：“非因案外人的自身原因未办理过户登记”。法院未详细展开理由，但结合异议人提供的“（2022）桂0503执异64号、151号执行裁定书”等证据，可推断此前已有类似案件支持购房人，且开发商自身债务缠身、配合过户不能，故归责于出卖人更为合理。实务中，购房人应保存向开发商催告办理过户的函件、聊天记录，或证明开发商存在抵押、查封等客观障碍。
第五步：区分程序审查与实体确权
法院裁定：“中止对位于...不动产的执行；驳回异议人孙某的其他异议请求。”关于孙某请求确认合同有效及房产归其所有，法院明确：“案外人的第二项异议请求不属于执行异议程序的审理范围，故本院不予支持。”这是执行异议程序的边界——只解决“能否排除执行”的程序问题，不解决“所有权归属”的实体问题。当事人需另行提起确权之诉。
三、裁判结果与启示：建工保全中,如何避免“查封落空”？
本案裁定“中止对案涉不动产的执行”，意味着保全申请人无法通过查封这套房产实现债权。对建设工程施工方而言，这是一次深刻的警示：申请保全前，务必核查被保全房产是否已出售、是否存在购房人占有居住的情形。若房产已由购房人实际入住，即便登记在被执行人名下，也可能因购房人符合《规定》第二十八条而无法执行。施工方应优先保全未售房源或土地、工程款优先受偿权等其他财产。
对购房人而言，本案提供了完整的证据链模板：预售/现售合同、付款凭证（含pos单、银行流水、现金收据）、税务发票、完税证明、物业居住证明、催告过户记录。一旦房产被查封，应在法定期限内（通常是在收到查封通知或知晓被查封后）及时提出执行异议，并保存好（2023）桂0503执异73号等类案裁定书作为参考。
四、延展与行动：执行异议被驳回怎么办？
本案是执行异议获得支持的典型案例。若异议请求被法院驳回，案外人仍可依据《民事诉讼法》第二百三十四条规定，在裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉，请求确认权利并排除执行。注意，该诉讼与执行异议程序不同，是独立的审判程序，可同时解决权利归属和排除执行问题，但需缴纳诉讼费并承担更重的举证责任。
对于建设工程领域各方，建议：施工企业在签订施工合同后，应动态监测开发商的房产销售状态，一旦出现欠付工程款，尽早保全未销售的资产；购房人在支付购房款后，应尽快办理网签备案及过户，切勿长期“交房不交证”；法律实务者在代理此类案件时，务必对比《规定》第二十八条与第二十九条的细微差别，结合客户名下房产数量、合同性质（预售/现售）选择最有利的请求权基础。
建设工程牵连多方利益，一次精准的执行异议裁定，可能是购房人“安居梦”的救命稻草，也可能是施工企业“债权归零”的导火索。掌握规则、留存证据、及时行动，方能在博弈中掌握主动。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异73号