建设工程合同纠纷中，施工企业为保障工程款债权，常申请法院查封开发商名下的商品房。然而，若该商品房在查封前已出售给购房人，购房人的物权期待权与施工企业的保全债权产生冲突。此时，法院如何审查购房人的执行异议？本文以（2023）桂0503执异188号执行裁定为样本，梳理购房人排除强制执行的具体审查规则，为施工企业和购房人提供实务指引。
一、案件背景：施工方保全开发商财产，购房人提出异议
某建筑公司与某房地产公司因建设工程合同纠纷诉至广西壮族自治区北海市银海区人民法院。某建筑公司申请财产保全，法院于2022年1月27日裁定查封某房地产公司名下价值34257539.34元的财产，并于2022年2月14日实际查封了案涉房屋。案外人徐某以其已购买案涉房屋为由，向法院提出书面异议，请求解除查封。
法院查明确认：
案外人徐某于2018年12月5日与某实业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买位于北海市银海区海景大道128号某小区某幢某号不动产，总价款3092699元。合同签订前支付定金100000元，后已支付全部购房款，并于2019年3月5日完成商品房预售合同登记备案。
二、争议焦点：购房人权益能否排除施工方的财产保全
本案属于典型的“建设工程合同纠纷”与“商品房消费者购房人”权利冲突。执行异议是否成立，取决于是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十九条的规定。
法院在裁定书中明确援引：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
该条文是购房人排除施工企业保全的“护身符”，也是法院审查此类异议的裁判标准。
三、法院审查的具体方法与步骤
（一）第一步：审查是否在查封前签订合法有效的书面合同
时间节点是“先卖后封”还是“先封后卖”是核心。若购房合同签订于法院查封之后，则购房人无法受到第二十九条保护。本案中，法院查明：
案外人徐某与某房地产公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面商品房买卖合同（预售），进行了备案登记。
操作建议：购房人应提交网签合同、商品房预售合同备案证明等；施工企业则需调取法院查封时间，核验合同签订日期的真实性。
（二）第二步：审查是否属于“唯一住房”且用于居住
第二十九条第二项要求“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，这体现了对商品房消费者生存权的优先保护。本案中，法院通过不动产登记查询确认：
案涉房屋系案外人徐某在北海市内的唯一住房，且北海市内其名下无其他用于居住的房屋。
操作建议：购房人可申请法院出具无房证明，或提交不动产登记信息查询单；若名下有其他住宅，则不符合排除执行条件。
（三）第三步：审查已付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十
第二十九条第三项要求已付款项超过50%，本案徐某已支付全部购房款，显然满足。法院查明：
某房地产公司于2023年6月2日向徐某开具增值税普通发票价税合计3092699元。徐某于2023年6月2日缴纳了案涉房屋契税、企业管理服务及物业费。
操作建议：购房人应保存定金收据、银行转账凭证、发票等资金流水；施工企业则应重点核查付款凭证的真实性，排除“倒签合同”“虚假付款”的可能。
（四）第四步：综合审查实际占有使用情况
虽然《异议复议规定》第二十九条未将“实际占有”列为明确要件，但本案法院在说理中予以考虑，裁定书写道：
实际占有使用案涉房屋，且该房屋是其在北海市内的唯一居住的房屋，故案外人徐某所提异议符合上述法律规定的排除执行条件。
操作建议：购房人可提交物业费缴纳凭证、水电费单据、入住证明等，证明已实际控制使用房屋，强化排除执行理由。
四、给建设工程各方主体的实务启示
- 施工企业：申请财产保全前，应对开发商名下资产进行尽职调查，特别是房屋销售情况。若明知房产已出售，仍申请查封，既可能面临执行异议导致保全措施被解除，还可能承担保全错误赔偿风险。可优先申请查封未销售的房产或其他财产，或直接主张建设工程价款优先受偿权。
- 购房人：购房后应及时完成网签备案，妥善保管合同、付款凭证、发票、税费及入住文件。一旦房产被查封，应在法定期限内提出执行异议，依据《异议复议规定》第二十九条维护自身权益。
- 法律程序衔接：如果施工企业对法院支持购房人异议的裁定不服，可以依据裁定书载明：“认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”即通过执行异议之诉进一步解决。
五、结语与延展
本案最终裁定：
中止对位于北海市银海区长沙路6号某广场某幢某号不动产的执行。
这一结果体现了司法对购房人生存权的优先保护。但是，施工企业并非“无路可走”——可通过执行异议之诉、申请保全其他财产、主张工程价款优先受偿等方式实现债权。对于购房人，则应尽早完成备案与交付，防范开发商债务风险波及自身。
建设工程领域的保全与执行异议问题错综复杂，各方主体都应审慎处理。如需具体操作指导，建议携带完整材料咨询专业律师，以个案情况制定针对性策略。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异188号