在建设工程合同纠纷中，施工方申请财产保全查封开发商名下房产，是常见风险控制手段。然而，当已付款购房的业主遭遇“无妄之灾”，其权利如何救济？本文结合一则真实裁定，解析购房人排除执行的核心要件与实操步骤。
一、争议焦点：购房人能否对抗施工方的保全查封？
建设工程合同纠纷中，施工方为确保工程款受偿，常申请查封开发商名下不动产。若购房人已签约付款但未过户，便会陷入“房钱两空”的恐慌。本案的争议焦点在于：案外人徐玉莲（化名）已购房屋被法院查封，其异议能否获支持？
二、法律依据：司法解释第二十九条的三重门槛
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
- （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
- （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
该条款是购房人排除建设工程保全查封的“护身符”，需同时满足三项条件。
三、具体方法与步骤：从证据准备到异议审查
步骤1：确认“查封前签约”的时间证据
判决书查明：案外人徐玉莲于2018年12月5日签订《商品房买卖合同（预售）》，而本院于2022年4月21日才发出《协助执行通知书》查封案涉房屋。时间先后清晰，法院认定“在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面买卖合同”。 实操要点：保留合同签署日期、网签备案时间、付款凭证等，形成完整时间链。
步骤2：证明“唯一居住用房”属性
法院查询确认：“案涉房屋系案外人徐玉莲在北海市内的唯一住房，且北海市内其名下无其他用于居住的房屋。”这一要件排除了投资性购房，聚焦生存权保障。 实操要点：提供不动产登记查询证明、户口本、居住证明等，证明名下无其他住房。
步骤3：证明“已付价款超过50%”
判决书载明：徐玉莲在签订合同前支付定金10万元，后于2019年3月5日完成备案，并最终支付全部购房款3092699元。法院认定“已支付了全部购房款，超过合同约定总价款的百分之五十”。 实操要点：收集银行转账记录、发票（本案中北海国安城市开发有限公司于2023年6月2日开具增值税普通发票价税合计3092699元）、契税票据，确保付款比例清晰可查。
四、法院裁判逻辑与结果
法院经审查认为，徐玉莲的异议完全符合第二十九条规定，且“实际占有使用案涉房屋”，故裁定“中止对位于北海市银海区长沙路6号北海××广场××幢××号不动产的执行”。这一结果意味着施工方虽可继续追索工程款，但不得执行该购房人名下的房屋。
值得注意的是，本案中保全申请人中信国安建工集团有限公司和被申请人北海国安城市开发有限公司均未答辩，法院依据案外人提交的证据和调查结果独立作出判断。
五、延展建议：多方主体的风险提示
- 对购房人：网签备案不等于所有权登记，遇查封应及时提起执行异议，保留好合同、发票、付款流水、入住凭证等证据。若异议被驳回，可依据裁定书指引，在十五日内提起诉讼。
- 对施工企业：申请保全时，应提前核查目标房产是否已出售并备案，避免“误伤”善意购房人，导致保全落空并承担赔偿责任。
- 对开发商：应诚信经营，及时为购房人办理过户登记，减少因自身债务引发第三人权利争议。
建设工程领域的保全与执行异议，本质是债权人利益与购房人生存权的平衡。掌握法律要件，留存关键证据，方能在纷争中立于不败之地。
作者： 姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异189号