购房人权利排除工程款保全的执行异议分析
在建设工程领域，施工企业与发包企业一旦发生纠纷，施工方申请财产保全查封对方不动产是常见举措。但若查封房产已预售给消费者，购房人能否依据法律规定排除执行，往往成为案件转折点。本文以一则裁定为样本，解析购房人排除执行的核心要件及其对施工企业的影响。
一、案件背景：工程款保全遭遇购房人异议
本案系施工方中信国安建工集团有限公司（以下简称“保全申请人”）与发包方北海国安城市开发有限公司（以下简称“被申请人”）之间因建设工程合同纠纷引发的财产保全执行异议。保全申请人依据法院裁定，申请查封被申请人名下不动产，法院于2022年4月21日向不动产登记中心发出协助执行通知书，查封限额12023143.4元。案外人孙大翠以其已购得案涉房屋且支付全款、实际居住为由，请求解除查封。
裁定书载明的关键法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
二、争议焦点：购房人排除执行的三项认定标准
该案争议焦点集中于：案外人孙大翠的购房行为是否符合上述排除执行条件。法院逐项审查后认定：
“案外人孙大翠与北海国安城市开发有限公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有的书面商品房买卖合同（预售），进行了备案登记，并已经支付了全部购房款，超过合同约定总价款的百分之五十，实际占有使用案涉房屋，且该房屋是其在北海市内的唯一居住的房屋，故案外人孙大翠所提异议符合上述法律规定的排除执行条件。”
具体分析，标准有三：
其一，时间要件——查封前已签订合法有效买卖合同。 案涉合同签订于2018年6月9日，早于2022年4月21日法院查封日期，且已于同年7月2日完成商品房预售合同登记备案。这证明交易真实、时间清晰，不存在倒签合同规避执行的可能。
其二，用途要件——用于居住且无其他居住房屋。 法院经查询确认，案涉房屋系孙大翠“在北海市内的唯一住房，且北海市内其名下无其他用于居住的房屋”。此要件旨在平衡生存权与债权，保护购房人基本居住权益。
其三，支付要件——已付款项超过总价款50%。 孙大翠签订了预售合同，支付定金及分期房款，由开发商于2023年6月8日开具价税合计646424元的增值税普通发票，并缴纳契税及物业费。法院确认其已支付全部购房款，远超50%的法定最低门槛。
三、实务指引：施工企业保全与购房人维权的操作路径
针对施工企业申请财产保全后遭遇案外人异议的常见场景，建议采取以下步骤：
第一步：诉前核查——锁定保全标的“干净度”。 申请保全前，施工企业应通过不动产登记中心、住建部门查询拟查封房产是否存在预售备案、网签记录。若目标房产已预售备案，需评估异议风险，及时调整保全标的或补充担保。
第二步：保全中甄别——分类应对不同类型权利人。 对已支付全款且实际居住的购房人，其排除执行的权利往往受法律严格保护，盲目对抗成本高。施工方可转而直接主张建设工程价款优先受偿权，以确定执行分配顺位。
第三步：异议审查中——围绕法定要件抗辩。 若购房人提起执行异议，施工方应重点审查其合同真实性、付款凭证完整性、是否实际占有，以及名下房产情况，必要时通过核查发票、水电记录、社保缴纳地等方式反驳。
第四步：事后救济——执行异议之诉的衔接。 根据裁定书尾部指引，“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”施工方如认为异议不成立，应在法定期限内提出执行异议之诉，防止权利休眠。
四、延展思考：平衡工程款债权与购房人生存权
本案裁定结果体现了司法在工程款优先权与购房人基本生存权之间作出的倾向性保护。对施工企业而言，这一规则意味着：在发包人销售行为不规范的项目中，保全查封的效力可能被购房人权利阻却。因此，施工企业在承接工程时，应提前核查项目预售许可与销售情况，将购房人集中度纳入风险评估；在追索工程款时，则需同步主张工程价款优先受偿权，并借助执行异议之诉、参与分配等程序工具，实现债权清收路径的多元化。
面对复杂建设工程纠纷及执行异议程序，建议及时咨询专业律师，厘清法律边界，制定最优策略。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异190号