一、核心价值：破解工程款纠纷中的购房者权益保护困境
在建设工程合同纠纷中，施工方申请财产保全查封开发商名下房产，往往会牵连已支付购房款但未办理过户的善意购房者。如何平衡建设工程施工人的债权实现与普通购房者的生存权益，是司法实践中常见的争议焦点。本文结合**（2023）桂0503执异201号**裁定书，深入剖析购房者执行异议的审查标准与操作要点，为相关当事人提供清晰的维权路径。
二、案件背景与争议焦点
本案中，保全申请人中信某公司（建设工程施工人）因与被申请人北海某公司（开发商）建设工程合同纠纷，申请法院查封了开发商名下位于北海市某小区的多套房产。案外人王某某以其已购买其中一套房产并支付全部价款、实际居住为由，提出执行异议，请求解除查封。法院最终裁定中止对案涉房产的执行。
核心争议焦点： 购房者王某某的权利是否足以排除施工方的强制执行？
三、法律依据与审查标准
法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审查，该条规定商品房消费者排除执行需同时满足三项条件：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
- 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
四、本案审查要点与具体方法
（一）合同签订时间与效力认定
判决书原文引用：
“案外人王某某与北海国安城市开发有限公司在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面商品房买卖合同（预售），进行了备案登记。”
操作要点：
- 购房者应在查封前签署正式合同并完成网签备案，保留合同原件及备案证明。
- 法院重点审查合同签署时间是否早于查封裁定作出时间（本案查封时间为2022年4月21日，合同签订时间为2018年5月10日）。
（二）居住用途与唯一住房证明
判决书原文引用：
“案涉房屋系案外人王某某在北海市内的唯一住房，且北海市内其名下无其他用于居住的房屋。”
操作要点：
- 购房者需提供不动产登记中心出具的无房证明、实际居住的水电费、物业费缴纳凭证等。
- 法院会审查购房者是否以居住为目的，若为投资性购房则不予支持。
（三）付款比例与支付方式
判决书原文引用：
“王某某在签订商品房预售合同前已支付了30000元人民币的定金，并于2018年5月30日向北海市房地产交易中心完成了商品房预售合同登记备案……已支付全部购房款，超过合同约定总价款的百分之五十。”
操作要点：
- 购房者需提供银行转账记录、收据、发票等证据，证明付款金额超过总价款的50%。
- 本案中购房者支付了全部购房款（发票显示403364元），远超50%门槛，法院予以支持。
（四）实际占有与使用状态
判决书原文引用：
“王玉华……于2020年9月16日缴纳了企业管理服务及物业费，实际占有使用案涉房屋。”
操作要点：
- 购房者应提供收房确认书、物业费缴纳凭证、水电气开户记录等，证明已实际控制房屋。
- 若尚未入住，但已办理收房手续并缴纳物业费，亦可认定为“实际占有”。
五、裁判结果与法律效力
判决书原文引用：
“本院认为……案外人王某某所提异议符合上述法律规定的排除执行条件……裁定如下：中止对位于北海市银海区海景大道128号中信国安北海××幢××号不动产的执行。”
重要提示：
- 该裁定仅中止执行，不解除查封，购房者需在15日内向法院提起执行异议之诉（若与原判决无关）或申请再审（若认为原判决错误）。
- 购房者胜诉后，可请求法院解除查封，并继续办理过户手续。
六、实务建议与风险防范
（一）对购房者的建议
- 购房前通过不动产登记中心核实开发商是否涉及诉讼、查封等风险。
- 及时签订网签合同并备案，保留付款凭证、发票、收据等完整证据链。
- 尽早收房入住，保留物业费、水电费缴纳记录。
（二）对施工方的建议
- 申请财产保全前，应核实查封房产是否已销售给善意第三人，避免因“误伤”购房者导致保全失效。
- 若发现开发商存在“一房二卖”或虚假销售，可向法院申请追加相关证据，否定购房者权利。
（三）司法实践趋势
- 最高人民法院近年来持续强化对商品房消费者生存权的保护，第二十九条的适用标准趋于宽松。
- 即使购房者未支付全部价款，只要支付超过50%且符合居住条件，法院通常予以支持。
七、结语
建设工程纠纷中，施工方与购房者的权利冲突并非零和博弈。通过精准适用《执行异议和复议规定》第二十九条，司法机关既能保障施工人的合法债权，又能维护购房者的基本居住权。建议当事人及时咨询专业律师，结合具体案情制定维权方案。
作者： 姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异201号