建设工程领域，工程款纠纷常引发开发商名下房产被查封，但已购房消费者的权益如何保障？本文结合最新案例，解析购房人依据《执行异议和复议规定》第29条排除执行的核心条件与操作步骤，为类似纠纷提供实务指引。
一、案件焦点：购房人权利能否对抗施工方保全？
在（2023）桂0503执异202号案中，施工方中信某公司因工程款纠纷申请查封开发商北海某公司名下一批房产，案外人杨某以其已购买并占有其中一套房屋为由提出异议。法院最终裁定中止对该房屋的执行，核心依据是购房人符合消费者购房人排除执行的三项法定条件。
二、法律依据与裁判逻辑
法院引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，认定购房人满足以下情形时，其权利可排除执行：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
具体到本案，法院查明：
- 合同签订时间：杨某于2018年5月12日与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》，并完成备案登记，时间早于法院2022年4月21日的查封。
- 付款情况：杨某支付了全部购房款（含定金），金额超过合同总价50%。
- 居住用途：案涉房屋系杨某在北海市内的唯一住房，其名下无其他用于居住的房屋。
据此，法院裁定“中止对位于北海市银海区海景大道128号中信国安北海××幢××号不动产的执行”。
三、具体方法：购房人如何有效排除执行？
结合本案裁判思路，遭遇类似风险的购房人可参考以下步骤：
1. 及时收集证据，证明“查封前已签约”
- 保存《商品房买卖合同（预售）》、付款凭证（定金、首付款、全款）、发票、银行转账记录。
- 如已办理网签备案，务必调取不动产登记中心备案证明。
2. 证明“唯一住房”与“居住用途”
- 提供户口本、不动产查询证明（显示无其他住房）、物业费缴纳凭证、水电费票据等，证明实际占有使用。
- 本案中，杨某提交了契税缴纳凭证、物业费发票，并配合法院查询确认其名下无其他住房。
3. 确保付款比例超过50%
- 即使未付全款，只要已付金额超过合同总价50%，即可满足条件。本案杨某支付了全部价款，更无争议。
- 注意：付款时间需在查封前完成，本案付款时间早于查封。
4. 快速提起执行异议
- 在发现房产被查封后，立即向执行法院提交书面异议，附上全部证据。
- 若法院裁定驳回，可依法提起执行异议之诉。
四、延展与建议
本案对施工方亦具警示：工程款优先受偿权虽优于普通债权，但弱于消费者购房人的生存权。施工方在申请财产保全时，应主动核查被查封房产是否已销售给消费者，避免因保全不当导致自身责任。
若您正在处理建设工程纠纷或购房人执行异议，建议咨询专业律师。如需进一步分析，可联系作者获取针对性方案。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异202号