一、核心价值点题
建设工程纠纷中，承包人工程价款优先受偿权与购房者物权期待权的冲突，是司法实践中的典型争议焦点。本文通过剖析（2023）桂0503执异203号执行裁定书，揭示购房者如何依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，在建设工程合同纠纷案件中成功排除法院对已购商品房的查封，为同类案件提供具体操作指引。
二、案情与争议焦点分层解析
1. 案件背景与执行异议提出
在保全申请人中信某建工集团与被申请人北海某城市开发公司建设工程合同纠纷一案中，法院依据（2021）桂0503民初6093号民事裁定书，于2022年4月21日查封了被申请人名下位于北海市银海区海景大道128号的一处不动产，查封限额达4242万余元。案外人靳某（女，1990年出生）提出书面异议，主张其已购买该房屋并完成付款、备案、入住等手续，请求解除查封。
2. 法律依据：核心条款拆解
法院审查的核心依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条设定了三项必须同时满足的条件：
- 条件一：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同
- 条件二：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
- 条件三：已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
3. 具体方法与步骤：判决书原文引用与实务操作
步骤一：确认“查封前签订合同”的证明方法
判决书原文载明：“案外人靳勍提交的材料显示：2018年5月10日，案外人与北海中信国安实业发展有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》……并于2018年6月4日向北海市房地产交易中心完成了商品房预售合同登记备案。”
实操要点：购房者需保留合同原件、备案证明（如网上签约截图或登记中心回执），并确保证据显示签约日期早于法院查封日期（本案查封日为2022年4月21日）。若合同仅有复印件，可申请法院调取不动产登记中心备案档案。
步骤二：证明“用于居住且无其他住房”
判决书原文明确：“本院经依法查询，案涉房屋系案外人靳勍在北海市内的唯一住房，且北海市内其名下无其他用于居住的房屋。”
实操要点：购房者需提交不动产登记中心出具的无房证明（或查询结果），若为异地购房，需同时提供户籍所在地及工作地的无房证明。本案中法院主动查询，但实务中建议购房者提前准备。
步骤三：证明“已支付超过50%价款”
判决书原文显示：“已支付了全部购房款，支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十”。具体支付过程为：“在签订商品房预售合同前支付了30000元定金……并于2018年6月4日……完成收房等手续，缴纳了物业费。”北海中信国安实业发展有限公司于2020年12月13日向靳勍开具增值税普通发票价税合计389882元（合同总价款为330654元，发票金额已超合同价）。
实操要点：购房者需提供银行转账凭证、收据、发票等全套支付凭证。若分期付款，需累计计算已付款项占合同总价的比例。本案中一次性付款且实际支付金额超过合同价，最有利于排除执行。
三、延伸延展与行动建议
本案裁定确认了购房者权利的优先保护，但需注意：该规则仅适用于“金钱债权执行”中，且购房者需严格满足全部三项条件。若购房者购买的是商业用房（如商铺、写字楼），则无法适用第二十九条，只能依据第二十八条（一般买受人保护）主张权利，条件更为严格（需支付全款或占有）。
实务启示：建设工程承包人（如本案中的中信某建工集团）在申请财产保全时，应提前调查施工项目是否已对外销售，避免因查封已售商品房而引发执行异议，导致保全效力落空。购房者则应主动收集合同、付款、占有、无房证明等证据，及时向执行法院提出异议。
进一步行动：若您涉及建设工程合同纠纷中的购房者权利保护问题，建议咨询专业律师，结合具体案情判断是否满足第二十九条条件；若对裁定不服，可依据《民事诉讼法》第二百三十四条，在十五日内提起执行异议之诉。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异203号