开头点题
建设工程纠纷中，施工方因工程款申请财产保全，查封开发商名下房产，是常见法律动作。然而，当被查封房产已由消费者购买并实际居住，购房者的权利能否排除强制执行？这不仅关乎个体生存权益，更涉及建设工程价款优先受偿权与消费者权利保护的平衡。本文结合（2023）桂0503执异253号案例，解析购房消费者排除执行的核心条件，为建设工程各方提供实务指引。
中间分层：购房消费者排除执行三步法
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，买受人需同时满足三项条件，方可排除执行。以下结合判决书原文展开分析。
第一步：查封前已签订合法有效书面买卖合同
判决书原文引用：案外人夏某“于2018年5月9日与北海某公司签订了《商品房买卖合同（预售）》”，且在“2018年6月20日向北海市房地产交易中心完成了商品房预售合同登记备案”。
关键点：
- 合同签订时间必须在法院查封之前。本案中，法院于2022年4月21日查封，合同签订于2018年，时间远早于查封。
- 合同需合法有效，且完成备案登记，增强公示效力。实务中，建议购房者及时办理网签或备案，避免因开发商原因导致合同无效。
第二步：所购商品房用于居住且名下无其他住房
判决书原文引用：法院“经依法查询，案涉房屋系案外人夏某在北海市内的唯一住房，且北海市内其名下无其他用于居住的房屋”。
关键点：
- 购房者需证明房屋用于居住，而非商业或投资目的。本案中，夏某提交了物业费缴纳凭证、契税发票等，证明实际占有使用。
- “唯一住房”是核心条件。若购房者名下另有住房，则不符合排除执行条件。实务中，可提供不动产登记查询证明、居住情况说明等证据。
第三步：已支付价款超过合同总价款的50%
判决书原文引用：夏某“在签订商品房预售合同前支付了30000元人民币的定金，并于2018年6月20日向北海市房地产交易中心完成了商品房预售合同登记备案”，且“北海某公司于2021年6月27日向夏某开具增值税普通发票价税合计768586元”，而合同总价款为649090元，支付比例远超50%。
关键点：
- 支付比例计算：实际支付金额（含定金、分期款等）÷合同总价款。本案中，768586元÷649090元≈118%，超过50%。
- 付款凭证需完整，如银行转账记录、发票、收据等。建议购房者保留所有付款凭证，避免现金支付。
结尾延展：风险提示与行动建议
本案法院裁定支持夏某的异议，中止对案涉房屋的执行，体现了对购房消费者生存权益的优先保护。但需注意，购房消费者权利排除执行，仅针对一般金钱债权（如施工方工程款债权）。若施工方主张建设工程价款优先受偿权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者支付全部或大部分款项后，其权利优先于建设工程价款优先受偿权。因此，施工方在申请财产保全时，应提前核查查封房产是否已出售给消费者，避免因误封导致维权成本增加。
给施工方的建议：
- 在起诉或申请保全前，通过不动产登记中心查询开发商名下房产的销售备案情况，排除已售出房产。
- 若已查封，可对购房者异议进行实质审查，但需注意举证责任。
- 优先考虑对开发商其他资产（如银行存款、未售房产）进行保全，提高执行效率。
给购房者的提醒：
- 签订合同后及时办理备案登记，并保留付款凭证。
- 若遭遇查封，积极提出执行异议，提交居住证明、付款记录等证据。
- 关注开发商经营状况，必要时主动申请解除查封。
作者：姜清东，北京安博（上海）律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2023）桂0503执异253号