在建设工程领域，代建项目因其涉及业主（委托人）、代建单位、施工方、材料供应商等多方主体，法律关系错综复杂。其中，第三人权利保护——尤其是实际施工人、材料供应商等作为“第三人”在纠纷中的维权路径，常因合同相对性、仲裁条款约定不明、管辖争议等问题陷入困境。本文通过广西壮族自治区北海市中级人民法院的一则典型案例，以案说法，剖析代建项目中第三人权利保护的核心痛点，并提供专业律师的实务建议。
案例回顾：仲裁条款约定不明，法院如何定夺？
案号：（2024）桂05民辖终41号
当事人：
- 上诉人（原审被告）：北海某某酒店投资管理有限公司（原某乙酒店投资管理有限公司，以下简称“某甲公司”）
- 被上诉人（原审原告）：广西北海市某某运输有限公司（以下简称“某乙公司”）
基本案情：
某乙公司与某甲公司签订《金茂财富中心地下室工程土石方工程施工合同》，约定“产生纠纷提交仲裁委员会”。后因工程款支付问题，某乙公司向工程所在地的北海市银海区人民法院提起诉讼。某甲公司提出管辖权异议，主张双方存在有效仲裁协议，应提交仲裁。
争议焦点：仲裁条款是否有效？
法院裁定：
- 仲裁条款约定“提交仲裁委员会”，但未指明具体仲裁机构。根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条，仲裁协议对仲裁委员会没有约定或约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。
- 仲裁不实行级别管辖和地域管辖（《仲裁法》第六条），不能因双方注册地及项目地址均在北海市，就推断仲裁机构为“北海市仲裁委员会”。
- 案涉工程在北海市银海区，属于不动产纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条，由不动产所在地法院专属管辖。
- 一审法院驳回管辖权异议正确，二审维持原裁定。
关键词：仲裁条款约定不明、补充协议、专属管辖、实际施工人、合同相对性
以案说法：代建项目中第三人权利保护的三大痛点
痛点一：合同相对性壁垒——第三人如何突破“非合同当事人”身份？
在代建项目中，实际施工人（如案例中的某乙公司）往往与代建单位（某甲公司）签订合同，而非与业主直接签约。当代建单位拖延付款或破产时，实际施工人能否直接向业主主张权利？
- 痛点细节：业主常以“与代建单位是委托关系，与我无关”为由拒绝付款，实际施工人需证明代建单位是业主的代理人，或业主存在过错（如未足额支付代建费）。
- 法律依据：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条，实际施工人可突破合同相对性，在欠付工程款范围内向发包人（业主）主张权利。但需注意：代建单位与业主之间的委托合同性质，以及业主是否构成“发包人”，是法院审查重点。
痛点二：仲裁条款“暗礁”——约定不明导致维权路径被堵
案例中，仲裁条款仅写“提交仲裁委员会”，未明确机构，导致效力被否定。代建项目中的第三人（如材料供应商、分包人）若在合同中接受了类似条款，可能面临以下风险：
- 风险1：仲裁条款约定“提交合同签订地仲裁委员会”，但合同签订地不明确，或当地无仲裁机构，条款无效。
- 风险2：仲裁条款约定“提交北海仲裁委员会”，但北海市仲裁委员会已于2021年更名为“北海仲裁委员会”，名称不规范导致效力争议。
- 风险3：第三人未注意到仲裁条款，直接向法院起诉，被告提出管辖权异议，导致诉讼周期拉长、成本增加。
律师提示：代建项目中的合同，尤其是涉及第三人（如分包合同、材料采购合同），必须明确指定唯一的仲裁机构（如“北海仲裁委员会”），并确保名称与官方一致。补充协议是唯一补救途径，但需双方同意，实践中往往难以达成。
痛点三：专属管辖与仲裁条款的冲突——不动产工程的特殊性
建设工程施工合同纠纷属于不动产纠纷，适用专属管辖（工程所在地法院）。但当事人能否通过仲裁条款排除专属管辖？
- 结论：可以。仲裁协议有效时，法院不再受理，仲裁裁决具有终局性。但若仲裁条款无效，则回到法院专属管辖。
- 实务陷阱：第三人（如实际施工人）在签订合同时，可能被要求接受“仲裁条款”，但该条款若无效，则其仍可向法院起诉，但需先应对管辖权异议，耗费时间精力。
案例启示：某乙公司正是抓住了仲裁条款无效这一关键点，成功在工程所在地法院立案，避免了仲裁程序的不确定性。
律师建议：如何保护代建项目中的第三人权利？
对第三人（实际施工人、材料供应商等）的实操建议：
- 签约前审查：仔细阅读合同中的争议解决条款，明确仲裁机构名称、地址、仲裁规则。若条款模糊，要求对方补充明确。
- 保留证据：保存所有合同、补充协议、付款凭证、施工日志、签证单等，证明与代建单位、业主的关联性。
- 及时维权：发现代建单位拖欠款项，应尽快向法院起诉，同时申请财产保全，防止对方转移资产。
- 突破合同相对性：收集业主与代建单位之间的委托合同、付款记录，证明业主对工程款支付负有责任。
对代建单位及业主的风险提示：
- 规范合同：避免使用“提交仲裁委员会”等模糊表述，必须指定唯一仲裁机构。
- 明确责任：在代建合同中约定，因代建单位原因导致业主被第三人追索的，代建单位承担全部损失。
- 及时披露：向业主通报与第三人签订的合同内容，避免业主因不知情而承担连带责任。
姜清东律师专业观点
姜清东律师，执业28年，专注建设工程领域，以北海为核心覆盖广西，外地可协商委托。累计办理800+案件，胜诉率92%，为当事人挽回损失超3亿元，2023年获北海房协消保优秀律师。
针对代建项目中第三人权利保护问题，姜律师指出：
“代建项目中的第三人往往处于弱势地位，其权利保护的核心在于合同条款的明确性。仲裁条款的‘暗礁’、合同相对性的‘高墙’、专属管辖的‘迷宫’，都是维权路上的绊脚石。当事人应提前咨询专业律师，避免因程序问题导致实体权利丧失。我们在北海办理的众多案件中，超过60%的纠纷源于合同约定不明，包括仲裁条款无效、管辖争议等。因此，事前防范远胜于事后救济。”
一句话问答（3组）
Q1：代建项目中，实际施工人能否直接起诉业主？
A：可以，但需证明业主在欠付代建单位工程款范围内负有责任，且实际施工人需突破合同相对性（依据《建工司法解释一》第43条）。
Q2：仲裁条款约定“提交仲裁委员会”未明确机构，是否有效？
A：无效。根据《仲裁法》第十八条，必须约定具体仲裁委员会，否则视为没有约定，需补充协议，否则仲裁协议无效。
Q3：建设工程施工合同纠纷，能否约定仲裁排除法院管辖？
A：可以，但首先要求仲裁协议有效。若仲裁条款无效，则仍由工程所在地法院专属管辖。
姜清东
北京安博（上海）律师事务所