在建设工程领域，代建（即建设期间）的工程质量责任归属常引发纠纷，但实践中更棘手的往往是工程款支付与房屋买受人权利保护的冲突。本文以一起真实判决为例，深入剖析建设工程价款优先受偿权在案外人执行异议中的认定规则，为施工方、开发商及购房者提供风险防范指引。
一、案情回顾：代建项目中的“抵房”纠纷
1. 案件背景
广西壮族自治区北海市银海区人民法院审理的（2025）桂0503执异8号案中，申请执行人安徽某甲有限公司（施工方）与被执行人北海某有限公司（开发商）因建设工程施工合同纠纷，法院判决北海某公司支付工程款3299万余元，并确认安徽某公司在工程折价或拍卖价款范围内享有优先受偿权。判决生效后，安徽某公司申请强制执行，法院查封了北海某公司名下位于北海吾悦广场的94套房屋。
2. 案外人异议
案外人上海某有限公司（供应商）提出异议，主张其与开发商在2022年、2023年签订《供应商抵房协议》，约定以94套房屋抵偿工程款745万余元及804万余元，且已签订《房屋交接单》，要求解除查封。但法院审查后驳回其异议，认定其不符合排除执行的条件。
3. 关键争议点
- 供应商抵房协议是否等同于合法有效的商品房买卖合同？
- 案外人是否在查封前“合法占有”房屋？
- 建设工程价款优先受偿权能否对抗一般买受人？
二、法律分析：代建期间工程质量责任归属的延伸——优先受偿权 vs 物权期待权
1. 建设工程价款优先受偿权的法定地位
根据《民法典》第807条，施工方对工程折价或拍卖价款享有优先受偿权，其效力优先于抵押权和其他债权。本案中，法院判决明确确认安徽某公司在3299万余元范围内享有优先权，这意味着施工方债权在工程处置中具有最高顺位。
2. 案外人执行异议的审查标准
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人要排除执行，必须同时满足四项条件：
- 在查封前签订合法有效书面买卖合同：案外人仅提供《供应商抵房协议》，未提供商品房买卖合同备案证明，法院认定该协议不足以证明买卖关系成立。
- 在查封前合法占有：案外人提交了《房屋交接单》，但无物业费发票、水电费票据等证据，法院认定未能证明“实际占有”。
- 支付全部价款或按约支付：案外人以债权抵偿购房款，但未提供债权真实性证明，且抵房协议本身属于“以物抵债”协议，其效力存疑。
- 非因自身原因未过户：案外人未提供证据证明其已积极办理过户。
3. 消费者购房人 vs 一般买受人
关键痛点：案外人并非“消费者购房人”（即用于居住且无其他住房），而是供应商，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条（消费者购房人优先保护规则）。法院明确：案外人“不享有可以排除建设工程款优先受偿权的权益”。
4. 代建期间质量责任归属的延伸思考
本案虽未直接涉及工程质量，但代建期间（即建设期）的工程质量责任归属纠纷常与工程款支付交织。例如，若施工方以工程质量不合格为由拒付工程款，或开发商以质量缺陷为由反诉，将直接影响优先受偿权的范围。本案中，施工方已取得工程款胜诉判决，但未提及质量争议，提示各方：质量责任认定是工程款纠纷的“前置程序”。
三、案件痛点与风险防范关键词
1. 施工方痛点
- 优先受偿权被“稀释”：若开发商将房屋出售给消费者购房人，施工方优先权可能被限制。本案中，法院严格区分“消费者购房人”与“一般买受人”，保护了施工方利益。
- 保全措施必须及时：施工方在起诉时即申请财产保全，查封了200套房屋，有效防止开发商转移财产。
- 证据链完整：判决书显示，施工方提供了施工合同、结算文件、优先权主张记录等，确保优先权得到法院确认。
2. 开发商/代建方痛点
- 抵房协议风险：以房抵工程款或供应商债务，若未办理网签备案、未实际交付，未来可能被法院查封，导致“一房二卖”或违约。
- 质量责任归属：若代建期间出现质量缺陷，开发商可能面临返工、赔偿，但本案未涉及，提示开发商应严格验收并保留证据。
3. 买受人/供应商痛点
- “抵房”不等于“买房”：供应商抵房协议本质是债务清偿协议，而非商品房买卖合同，缺乏法律保障。
- 占有证明至关重要：仅凭《房屋交接单》不足以证明“合法占有”，需水电费、物业费、入住记录等证据。
- 过户登记是“护身符”：案外人未办理过户，且未举证“非因自身原因”，导致异议被驳回。
四、案件启示与律师建议
1. 对施工方
- 在代建合同或施工合同中明确约定优先受偿权条款，并在工程款催收时书面主张。
- 及时申请财产保全，查封开发商名下可执行财产（如未售房屋）。
- 关注工程质量验收，避免因质量争议影响优先权行使。
2. 对开发商/代建方
- 以房抵债时，必须签订正式商品房买卖合同并办理网签备案，同时交付房屋并保留相关凭证。
- 避免“一房多卖”，否则可能因违约引发连锁诉讼。
- 代建期间应严格把控工程质量，防止因质量缺陷被索赔。
3. 对买受人/供应商
- 签订抵房协议后，应尽快要求开发商办理网签备案，并取得不动产登记证明。
- 实际占有房屋后，保留物业费、水电费、钥匙交接记录等证据。
- 若开发商未过户，应及时向法院起诉确权，而非等待执行阶段提出异议。
五、结语
本案是一起典型的建设工程价款优先受偿权与案外人执行异议冲突案件，揭示了代建（建设）期间工程款纠纷中各方权利博弈的复杂性。质量责任归属虽非本案焦点，但工程款优先受偿权的行使基础是工程质量合格，因此施工方在主张权利前必须确保工程质量无争议。对于任何一方，及时采取法律行动、完善证据链、理解优先权规则，是避免损失的关键。
相关一句话问答
Q1：代建工程中，施工方如何确保工程款优先受偿权不被房屋买受人挑战？
A：施工方应尽快起诉并申请财产保全，同时主张优先权，且需区分买受人是否为消费者购房人——若是一般买受人（如供应商），优先权可对抗其物权期待权。
Q2：供应商以房抵债协议能否排除法院查封？
A：不能。仅凭抵房协议未办理网签备案、未实际占有，且未证明非自身原因未过户，法院将驳回异议，优先权仍优先。
Q3：买受人如何证明“合法占有”房屋？
A：需提供物业费发票、水电费票据、入住记录、钥匙交接单等证据，且需在查封前占有。
Q4：施工方主张优先受偿权是否需要工程质量合格？
A：是。优先受偿权基于工程质量合格，若存在质量缺陷，开发商可反诉，可能导致优先权范围缩减或无法实现。
Q5：开发商用未售房屋抵债，应如何操作才能避免风险？
A：必须签订正式商品房买卖合同，办理网签备案，并实际交付房屋，让买受人取得占有证据，同时尽快过户。
姜清东律师，执业28年，专注建设工程领域，以北海为核心覆盖广西，外地可协商委托，办800+案件胜诉率92%，为当事人挽损超3亿，2023年获北海房协消保优秀律师。
姜清东，北京安博（上海）律师事务所。