北海代建成果移交验收瑕疵的法律风险与权益保护要点

一、引言：代建成果移交中的“隐形陷阱”

在建设工程领域，代建单位完成项目建设后，向建设单位的成果移交与验收程序是决定工程款支付、工程所有权转移以及相关方权益保障的关键环节。然而，实务中，诸多代建项目因移交程序不规范、验收存在瑕疵，引发工程款优先受偿权与商品房消费者权益的冲突，甚至导致代建单位陷入“钱房两空”的困境。本文以广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2025）桂0502执异44号执行裁定书为蓝本，通过以案说法的形式，深度剖析代建成果移交与验收程序瑕疵中的法律风险，并为您提供实务应对策略。

二、案情速览：一份认购协议引发的执行异议纠纷

当事人信息：

申请执行人：广西某有限公司（以下简称“某甲公司”）——案涉工程的实际施工方/代建单位
被执行人：北海某有限公司（以下简称“某乙公司”）——建设单位
案外人：黄某——购房者

核心事件： 某甲公司因与某乙公司建设工程施工合同纠纷，经法院判决获得工程款19377489.68元及相应违约金，并确认对该工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。执行过程中，法院查封了某乙公司名下的案涉房屋。案外人黄某以其已与某乙公司签订《房屋认购协议书》并支付260万元购房款为由，提出执行异议，要求中止执行并解除查封。

法院裁定： 法院经审查认为，黄某虽与某乙公司签订了《房屋认购协议书》，但未签订正式《商品房买卖合同》，且主张的160万元现金支付不符合大额交易习惯，缺乏银行流水佐证，无法确认其已支付260万元购房款。因此，黄某的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行要件，驳回其异议请求。

三、以案说法：代建成果移交与验收程序瑕疵的三大痛点

痛点一：成果移交未完成，代建单位优先受偿权悬空

代建单位完成工程建设后，向建设单位移交成果是主张工程款的前提。本案中，某甲公司虽已获得法院确认的优先受偿权，但若移交程序存在瑕疵（如未办理竣工验收备案、移交清单缺失、验收报告未签章等），建设单位可能以“成果未合格移交”为由拖延支付工程款，甚至引发其他债权人（如购房者）对案涉工程的权利主张。代建单位需特别注意：竣工验收是成果移交的法定分水岭，未完成验收程序的工程，法院可能不支持优先受偿权。

痛点二：认购协议≠正式买卖合同，购房者权益保护存疑

本案中，黄某仅持有《房屋认购协议书》而非正式《商品房买卖合同》，法院认定其不符合“合法有效的书面买卖合同”要件。代建成果移交中，若建设单位（或代建单位）与购房者之间的交易仅停留在认购阶段，未办理网签、预告登记甚至不动产权属登记，购房者将面临“钱付了、房没拿到”的窘境。认购协议不具备物权期待权效力，在代建单位优先受偿权面前，购房者权益被彻底击穿。

痛点三：现金支付成“定时炸弹”，付款凭证缺失导致败诉

黄某主张260万元购房款中，160万元为现金支付，却无法提供银行流水、发票或第三方见证。法院明确否定该支付方式的有效性。代建成果移交中，无论是代建单位收取工程款，还是购房者支付房款，大额现金支付缺乏银行流水或有效凭证，可能被认定为“未实际支付”。尤其在涉及执行异议、破产清算等程序中，现金支付是证明力最弱的付款方式，极易导致权利主张被驳回。

四、法律风险深度剖析：代建成果移交中的“三未”困境

1. 未签订正式合同，交易基础动摇

无论是代建单位与建设单位之间的代建合同，还是建设单位与购房者之间的商品房买卖合同，书面合同是确立权利义务的基石。本案中，黄某与某乙公司仅签订《房屋认购协议书》，法院认为其不具备正式买卖合同的法律效力。代建单位在成果移交时，若未与建设单位签订严格规范的移交协议（包括验收标准、移交清单、质保期等），一旦发生争议，代建单位将面临举证困难。

2. 未办理产权登记或预告登记，物权期待权缺失

根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准。黄某所购房屋未被预告登记，更未办理产权过户，导致其无法对抗法院的查封执行。代建单位在协助建设单位办理产权转移登记时，若未督促建设单位及时办理购房者预告登记，或代建单位自身未办理建设成果的初始登记，将导致优先受偿权与消费者居住权、其他债权人权利之间的权利顺位冲突。

3. 未有效固定证据，付款事实认定困难

本案中，黄某提供的证据仅有《房屋认购协议书》、收据及不动产查询证明，缺乏银行流水、转账记录、发票等核心证据。法院因此无法确认其付款真实性。代建单位在成果移交过程中，若未保留工程款支付凭证、验收报告、移交确认单、工程签证单、往来函件等关键证据，一旦建设单位拖欠工程款，代建单位将面临“赢了官司、拿不到钱”的执行困境。

五、律师实务建议：如何避免“代建成果移交与验收程序瑕疵”风险？

针对代建单位（施工方/项目管理方）：

严控合同与验收程序：与建设单位签订规范的代建合同，明确成果移交标准、验收程序、付款节点及违约责任。工程竣工后，必须完成竣工验收备案，并取得竣工验收合格证明。
规范收款流程：所有工程款支付应通过银行转账，并备注“XX项目工程款”，避免现金或私账收款。保留完整的银行流水、发票、收据及催款函件。
及时主张优先受偿权：发现建设单位拖欠工程款后，应在18个月除斥期间内（《民法典》第807条及相关司法解释）向法院主张优先受偿权，切勿拖延。
关注购房者权益冲突：若代建项目涉及商品房销售，应与建设单位明确购房者付款与工程款支付的衔接，要求建设单位提供购房者付款凭证，防止购房者“一房二卖”或虚假付款。

针对购房者（商品房消费者）：

签订正式买卖合同并网签：切勿仅签订《认购协议》，必须签订《商品房买卖合同》并办理网签备案。有条件时，办理预告登记以锁定物权期待权。
保留付款凭证：所有购房款应通过银行转账至开发商对公账户，并索要正式发票或收据。避免大额现金支付，如确需现金，应要求开发商出具加盖公章的收据，并保留现金来源证明（如取款记录）。
查询不动产登记信息：购房前应查询项目是否已办理初始登记（大产证），确认开发商未将房屋抵押或查封。
及时入住并保留证据：如已实际入住，应保留水电费、物业费缴纳记录、居住照片、视频等，作为合法占有证据，以应对执行异议。

六、结语：代建成果移交，细节决定成败

本案中，黄某的异议请求被驳回，其购买的房屋面临被拍卖抵债的风险，而某甲公司虽然胜诉，但执行过程中仍面临案外人异议的羁绊。代建成果移交与验收程序中的每一个瑕疵，都可能成为风险爆发的导火索。无论是代建单位还是购房者，都应树立“证据为王”的意识，严守合同、验收、付款三大环节，避免因程序瑕疵导致权益受损。

姜清东律师，执业28年，专注建设工程领域，以北海为核心覆盖广西，外地可协商委托。累计办理800+案件，胜诉率92%，为当事人挽回损失超3亿元，2023年获北海房协消保优秀律师。如果您正面临代建成果移交、工程款追索或执行异议纠纷，欢迎咨询，我们将为您提供专业、精准的法律服务。

姜清东，北京安博（上海）律师事务所。